政策动态与模式 - 2026年开年，住房“以旧换新”和“收储二手房用作保障房”政策正在全国多地铺开[1] - 政策旨在打通市民“卖旧买新”的置换堵点，被视为房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”的关键信号[1] - 多地政府或国企正从主要收储存量新房转向加入收储二手房的行列[1] 城市具体案例与规模 - 上海：建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房，浦东、静安、徐汇三区率先试点[2] - 上海：预计未来或有7个区加入，全年总收购规模估计达一万套，约占上海年二手房总成交量20多万套的5%[2] - 济南：起步区推出“全款收旧房”、“全城收旧房”政策，计划分批次组织1000套住房“以旧换新”[3] - 杭州富阳区：由区属国企乐居集团启动“以旧换新”，计划收购200套二手房用于保障性租赁住房，206户家庭成功报名[3] - 重庆：发布新政鼓励“卖旧买新”并提供税收优惠，同时鼓励将存量住房用作租赁住房，并配套金融与税收支持政策[4] 政策动因与行业趋势 - 政策转向旨在解决市民因旧房难售导致的置换链条断裂问题，通过官方收储为市场注入新房购买需求[5] - 房地产行业逻辑发生根本转变，进入存量房时代，呈现新房交易量下降、二手房交易量上升的“一降一升”新趋势[5] - 未来五年住建工作需充分认识二手房交易占比上升是趋势，将新房和二手房市场作为一个整体看待[5] 对行业与参与方的影响 - 收储二手房用作保租房的模式与2025年中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”的宏观政策导向高度契合[6] - 地方政府与城投平台的角色或将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[1][6] - 房企与地方国资平台合作参与存量房收储和运营，有望成为新的业务方向[6] - 收购政策针对的细分市场精准，符合条件房源具有套均总价低、议价空间大等特点，而小户型在租赁市场紧俏[7] - 2025年上海整体租赁市场对一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%，徐汇和浦东新区该需求占比分别达85.4%和80.2%[7] - 一线城市收购存量商品房有助于改善市场预期、修复市场信心，收购房源转化保租房可缓解核心区域保租房供需矛盾[7]