行业核心观点 - 房地产行业已告别全国普涨的黄金时代，进入分化加剧、深度调整、缓慢修复的新常态 [1] - 2026年若房价整体疲软，部分城市继续探底，将引发三场连锁反应，影响普通人的财富与生活 [1] 家庭资产与财务风险 - 房价下跌导致家庭资产负债表直接缩水，房产市值下降但房贷负债不变，家庭净资产被腰斩 [3] - 全国不少城市新房、二手房价格相比历史高点已跌去20%-30%，部分小城市跌幅超过40% [3] - 高杠杆购房家庭面临资不抵债风险，月供占家庭收入一半以上，失业或降薪可能引发财务危机 [3] - 居民整体负债水平居高不下，加杠杆买房空间见顶 [4] - 建议普通家庭控制财务风险：月供不超过家庭月收入的30%-40%，预留3-6个月应急资金，并分散资产配置 [4] 土地财政与城市发展 - 地方土地出让收入已连续四年下滑，相比2021年顶峰时期，四年间减少约4.6万亿元，跌幅超过50% [6] - 2025年土地出让收入保持下降趋势，多家机构预测2026年仍将延续下行态势 [6] - 卖地收入锐减导致地方可用财力紧张，高度依赖土地财政的城市其地铁、基建、医院等民生配套建设可能延期或搁置 [6] - 缺乏产业和人口支撑的城市可能陷入“房价跌→卖地难→财政紧→基建停→人口更少”的恶性循环 [6] - 购房应优先选择人口持续流入、产业稳健、配套落地的城市，远离高度依赖土地财政且缺乏产业支撑的城市 [7] 市场流动性分化 - 二手房市场出现流动性枯竭，挂牌量激增但成交量持续低迷，房产降价几十万仍难以出售 [8] - 2026年市场分化将更加极端：一线城市核心地段及优质二手房因人口流入和资源稀缺而抗跌并可能回暖；强二线城市核心板块价格和成交量将缓慢修复；三四线城市、远郊新区等板块则面临库存高企、房价下跌和无人接盘的困境 [8] - 房产彻底沦为“不动产”，在部分区域想出售非常困难 [8] - 对购房者的建议：自住需优先考虑通勤、学区及生活配套；投资需关注城市能级、区域价值、产业人口及交通配套，远离偏远新区及人口流失城市的资产 [9]