核心观点 - 黑石抵押信托2025年第四季度及全年业绩显示其盈利能力和信贷表现正在改善 这主要得益于过去一年的投资组合轮换、贷款问题解决和融资活动 [4] - 公司正在向多户住宅、工业和净租赁策略转型 同时增强了流动性和资金状况 并持续进行股票回购 [5] 财务业绩 - 第四季度GAAP净收入为每股0.24美元 但可分配收益为每股-2.07美元 这主要反映了4.34亿美元的准备金冲销 这些冲销与五笔受损贷款的解决以及三笔此前已受损且在季度评估后被认为无法收回的次级贷款的注销有关 [3][7] - 若不计入上述冲销项目 公司在冲销前的可分配收益为每股0.51美元 高于上一季度和2025年第一季度 且连续第二个季度覆盖了每股0.47美元的季度股息 [2][7] - 公司账面价值年终为每股20.75美元 2025年全年 账面价值因高于账面价值的贷款解决带来的3300万美元CECL回收净额以及股票回购而受益 合计为每股账面价值增加了0.30美元 [15] 贷款组合与信贷表现 - 贷款组合年终有99%为正常履约 第四季度没有新增受损贷款或观察名单贷款 且有一笔观察名单贷款全额偿还 [1][6] - 公司在第四季度解决了5.75亿美元的受损贷款 将受损贷款余额降至略低于9000万美元 大部分剩余受损余额与一笔由旧金山酒店担保的贷款有关 管理层预计将在第一季度取得该资产所有权 [1][6] - 第四季度 公司升级了六笔贷款 包括一笔受损办公贷款和一笔观察名单办公贷款 理由是租赁进展和现金流增长 自2021年底以来 办公物业风险敞口持续下降约50% 且管理层表示在第一季度迄今已收到超过3亿美元的额外办公贷款还款 [7] - 总CECL准备金因准备金冲销而环比下降近60% 管理层表示这对账面价值影响极小 因为冲销执行价与账面价值基本一致 [15] 投资活动与战略转型 - 第四季度完成了15亿美元的投资 包括14亿美元的新贷款发放和约1亿美元的按份额计算的净租赁资产收购 本季度的贷款发放100%由多户住宅和工业资产担保 其中约80%由多元化资产组合支持 [8] - 2025年全年完成了约70亿美元的投资 其中近85%分配给了多户住宅和工业贷款、不断增长的净租赁策略以及以折扣价收购的两个银行贷款组合 [9] - 截至季度末 公司投资组合总额为200亿美元 较上一季度的195亿美元有所增长 [10] - 净租赁资产和收购的银行贷款现在占投资组合的5% 而2025年初为零 净租赁组合年终按份额计算超过3亿美元 另有2亿美元正在交割中 该组合专注于“必需消费品零售” 租金覆盖倍数超过3倍 年租金增长率为2% 平均租期超过15年 [11] - 2025年完成的折价银行贷款组合收购 按份额计算本金余额约为6亿美元 自收购以来已产生8000万美元的还款 因折价贷款按面值偿还而提升了回报 [12] 自有房地产、流动性与资本管理 - 第四季度可分配收益从自有房地产获得了1800万美元的净营业收入 高于上一季度的600万美元 反映了第三季度并入资产负债表资产的完整季度贡献 自有房地产组合季度末为13亿美元 涉及12处物业 酒店约占组合的三分之一 [14] - 管理层预计第一季度自有房地产现金流将因季节性疲软而下降 但预计该组合将长期持续产生正的可分配收益 并在资产最终出售和资本重新配置时为盈利和股息覆盖提供支持 [14] - 管理层表示 这些自有房地产资产以贷款发放时价值的50%折扣入账 并看到纽约和旧金山等市场的基本面和投资者需求正在改善 德克萨斯州的一处多户住宅物业已签订出售合同 年内可能还有几处其他资产准备出售 [16] - 过去12个月执行了超过50亿美元的公司及证券化债务交易 包括28亿美元的公司定期贷款重新定价和展期 使加权平均借款利差同比收窄近90个基点 公司年终拥有10亿美元流动性 加权平均公司债务期限为4.3年 且2027年前无到期债务 [17] - 公司于1月定价了10亿美元的CLO 并于12月完成了首笔欧洲CMBS发行 年终有15家银行交易对手提供了190亿美元的总借款能力 2025年新增一家 2月再新增一家 [18] - 公司转换或增加了近60亿美元的信贷额度至非盯市结构 将非盯市借款比例从年初的67%提高至近85% [19] - 第四季度继续股票回购 金额为6000万美元 自2024年7月该计划开始以来总计约1.4亿美元 [20] 管理层变动 - 托尼·马罗内将卸任黑石抵押信托首席财务官 以专注于黑石内部的其他职责 于2024年加入公司的马尔钦·乌尔巴谢克将接任首席财务官 公司表示这一过渡已在计划之中 [21]