办公楼租赁业务表现 - 第四季度办公楼租赁势头改善，实现约10万平方英尺的净正吸纳量[3][5] - 2025年全年签署896份办公楼租约，总面积达340万平方英尺 第四季度签署224份租约，覆盖90.6万平方英尺，其中新租约27.4万平方英尺，续租63.2万平方英尺[2] - 租户需求行业分布多元化，金融服务、法律、健康服务、教育和房地产是主要需求来源，单一行业需求占比未超过20%[1] - 第四季度签署了“更高价值的新租约”，期内执行租约的直线法价值增长了2% 新租约的起始现金租金比旧租约的终止现金租金低10%，但通过每年3%至5%的固定租金上涨，长期来看可完全抵消[1] - 第四季度办公楼租赁成本平均为每年每平方英尺5.76美元，远低于公司对标的一组办公楼REITs的平均水平[5] - 管理层将季度特点概括为“良好的新办公楼需求”和“极高的续租率”[3] 但CEO提醒一个季度的数据不能形成趋势，需要连续多个季度表现良好才能确认复苏[6] 多户住宅业务表现 - 多户住宅投资组合在第四季度达到基本满租状态，同物业现金净营业收入同比增长近5%[4][6] - 增长主要由洛杉矶高端资产的需求强劲所驱动 公司的住宅资产集中在“非常高端的西区”[6] - 管理层认为洛杉矶的反租金暴利条例对公司影响不大，因为该条例提及的租金上涨门槛高于公司通常向现有租户寻求的涨幅[7] 开发与资本运作 - 公司收购了Wilshire 10900号物业，并即将开始施工，将其改建为高端混合用途住宅及办公楼[9] - 计划于2026年开始施工，将现有办公楼改建为200套公寓，并在该地块增建123套单元及一栋新楼[9] - 位于Brentwood的712单元Landmark Residences重建项目已开始施工 2025年12月，公司为该项目获得了最高3.75亿美元的非追索权第一信托建筑贷款，截至12月31日已提取4950万美元 该贷款于2030年12月到期，利率为SOFR加245个基点 公司签订了递增式利率互换协议，将贷款预估余额中75%的利率有效固定为每年5.8%[9] - Studio Plaza物业已改建为多租户办公楼，租赁进展顺利 公共区域升级已完成，新租户套房的施工正在进行中 预计该物业的平均租户面积将大于公司的典型楼宇，初期平均约为整层楼[11] - 2025年11月，一个合并合资企业将其未偿债务减少了6000万美元，并将剩余的5.65亿美元债务利率有效固定为4.79%，直至2027年11月 该贷款于2028年8月到期[10] 财务业绩与2026年展望 - 第四季度营收同比增长1.8%，达到2.49亿美元，办公楼和多户住宅收入均有增长[12] - 运营资金降至每股0.35美元，调整后运营资金降至5300万美元，主要受利息支出增加和利息收入减少影响，部分被强劲的多户住宅业绩所抵消[12] - 同物业现金净营业收入同比下降1.4%，主要因办公楼运营费用增加，部分被多户住宅净营业收入增长所抵消[13] - 一般及行政费用保持在较低水平，约占营收的4.9%[13] - 2026年业绩指引为：摊薄后每股净亏损0.20至0.14美元 完全摊薄后每股运营资金1.39至1.45美元[14] - 该指引主要反映了利息支出增加的影响，且未假设入住率会增长[14] 战略重点与资本配置 - 管理层表示，鉴于租赁需求、债务监控和开发项目，回购股票将增加杠杆，因此目前不倾向于进行股票回购[15] - 公司可以通过与合资资本合作，以“非常宽松”的方式寻求收购，从而在不严重拉伸资产负债表的情况下，以优惠价格获得优质物业的控制权[15] - 2026年的优先事项包括：办公楼租赁、为Studio Plaza重新招租、债务再融资和期限延长、推进Landmark Residences和10900 Wilshire的住宅建设 公司已开始规划西区土地上的额外住宅开发地块，并相信可以以低于长期价值的估值进行“非常高质量的办公楼收购”[15]