2025年第四季度及全年运营业绩 - 第四季度同店净营业收入为4430万美元，同比增长3% [1] - 第四季度Nareit运营基金为3680万美元，或每股摊薄0.47美元，核心运营基金为每股0.46美元 [1] - 2025全年同店净营业收入增长5.3%，连续第二年超过5%，连续第五年超过4% [3] - 2025全年核心运营基金为每股1.89美元，同比增长6.2%，达到指引区间的高端 [3][6] 2025年同店净营业收入增长驱动因素 - 嵌入式租金调升贡献约160个基点 [2] - 出租率提升贡献约80个基点 [2] - 正面租赁价差贡献约90个基点 [2] - 重建活动贡献约70个基点，百分比租金和附加租金贡献约20个基点，净费用补偿贡献约130个基点 [2] - 上述正面因素被坏账准备金带来的20个基点逆风部分抵消 [2] 租赁表现与趋势 - 2025年新签租约价差为30.9% [16] - 续租租约平均价差为10.9%，可比混合租赁价差为13.3% [16] - 小商铺出租率达到94%，为公司2021年上市以来最高水平 [16] - 新签和续租的小商铺租约年均租金调升率平均超过3.1% [16] - 年末总出租率为96.7% [16] - 租户保留率为85%，主要受佛罗里达州圣彼得堡Gateway市场中心单一主力租户计划退租影响 [16] - 需求最强的业态为杂货店、健康与保健、特色食品和性价比概念店 [11] - 2024和2025年收购的物业，其新签和续租租约平均价差约为21% [12] 资产组合重新配置与收购活动 - 2025年完成5处加利福尼亚州资产的出售，并将资本重新配置至高增长的阳光地带市场 [7] - 2025年总计收购10处物业，总收购额超过4.6亿美元，其中包括第四季度两笔总计1.09亿美元、以杂货店为主力店的交易 [6][7][8] - 第四季度收购的1.09亿美元资产通过可用流动性和承担约3000万美元的物业级担保债务进行融资 [8] - 收购目标市场包括凤凰城、卡罗莱纳州及其他阳光地带二级市场 [10] - 收购策略聚焦于以杂货店为主力店的露天零售中心，并保持纪律性和选择性 [9] 资产负债表、股息与2026年展望 - 年末总流动性为4.8亿美元，包括3500万美元现金及4.45亿美元循环信贷额度可用资金 [13] - 加权平均利率为4%，净杠杆率为26.3%，过去12个月净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比为4.5倍 [13] - 董事会批准将2026年度现金股息提高5%，使年化股息达到每股1美元 [5][14] - 2026年指引：同店净营业收入增长3.25%–4.25%，其中包含约30至70个基点的预计坏账准备金影响 [5][14] - 2026年Nareit运营基金指引为每股1.97–2.03美元，核心运营基金指引为每股1.91–1.95美元 [5][17] - 预计利率掉期重置将带来约1至1.5美分的逆风影响 [14] 2026年投资计划与融资策略 - 2026年计划包括约3亿美元的净收购活动 [4][5][18] - 近一半的3亿美元目标资产已中标或处于合同阶段，预计将在年初完成交割 [19] - 计划利用资产负债表能力，可能更多使用信贷额度，并通过私募或银行债务寻求更长期融资 [18] - 私募定价取决于期限，价差“大约在125–150个基点之间” [18] - 为收购计划融资可能使公司季度净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比达到约5倍，管理层可接受在任何时间点不超过5.5倍 [5][18] - 预计2026年将完成剩余加利福尼亚州资产的处置，后续处置将视收购机会相机而行 [19] 行业与市场环境 - 露天零售，特别是以杂货店为主力店的购物中心，仍是一个竞争激烈的收购市场，机构资本和私人资本活跃 [9] - 公司投资组合的客流量和零售额保持韧性，风险租户观察名单数量极少 [11]