行业市场基本面 - 全国写字楼市场势头在2025年下半年“明显转变” 行业周期空置率见顶 对“最佳资产”的需求正在改善 [3] - 仲量联行调查显示 要求员工每周五天到岗办公的《财富》100强公司比例从两年前的约5%上升至约55% [3] - 市场供应受限 例如转租空间减少和新项目交付有限 [3] 公司租赁业绩与积压 - 2025年第四季度完成约679,000平方英尺租赁 其中约70%来自新租户 年末出租率达89.6% 较2025年初上升120个基点 [1] - 2025年全年租赁面积达250万平方英尺 约占投资组合的16% 比原指引高出约100万平方英尺 创下年度租赁量纪录 [2] - 过去五年内公司租赁了约75%的投资组合 约1,160万平方英尺 期间同店净营业收入每年均实现正增长 [2] - 公司拥有近200万平方英尺已签署但未开始的租约 代表未来年化现金租金约6,800万美元 绝大部分预计在2026年底前开始 [7][8] - 第四季度完成60笔交易 总计近70万平方英尺 新交易占总量69% 其中54%填补了现有空置 [7] - 第四季度新交易活动的加权平均租期约为9年 且连续第六个季度扩租面积超过缩租面积 当期租户留存率为63% [7] 租金增长与租赁经济 - 第四季度对空置期少于一年的空间签署的租约 租金现金基础上增长约12% 权责发生制基础上增长约21% [8] - 投资组合整体租金现金和权责发生制基础上分别上涨12%和21% 过去八个季度平均权责发生制租金涨幅为17% [8] 关键市场表现与资产改造 - 亚特兰大和奥兰多是租赁和资产改造的关键驱动市场 [5] - 亚特兰大是第四季度“最高产的市场” 完成23笔交易共336,000平方英尺 约占公司当季总量的一半 [9] - 在Galleria on the Park项目 签署了一份48,000平方英尺、为期10年的公司总部搬迁租约 支撑了项目更高的要价租金 [9][10] - 999 Peachtree项目在过去一年签署9份新租约共130,000平方英尺 目前出租率达93% [10] - 奥兰多市场贡献显著 完成10笔交易共125,000平方英尺 占公司当季总量的18% [11] - 在奥兰多222 Orange改造项目中 当季额外租赁了三层楼 出租率从46%提升至77% [11] - 位于明尼阿波利斯和奥兰多的三处停运改造项目组合 在2024年底“基本空置” 到2025年底出租率达62% 大部分租约预计在2026年开始 [5][12] - 包括法律阶段交易在内 停运改造项目组合出租率已近80% 预计在2026年底或2027年初达到稳定状态 [12] 2026年租约到期与租赁管道 - 2026年总到期面积约占投资组合的9% 第二季度受影响最大 除两笔最大到期租约外 其余到期面积“可忽略不计” [14] - 两笔最大到期租约分别是达拉斯的Epsilon和纽约60 Broad的纽约市政府租约 [13] - 在达拉斯Las Colinas Connection项目 公司在保留Epsilon租户和为部分到期空间吸引新租户方面取得进展 该项目目前出租率99% [13] - 在纽约60 Broad项目 已与新政府“确认了交易条款” 仍需内部审查和公开听证会 预计租约将在年内晚些时候签署 [13] - 尽管有时间安排考虑 公司预计2026年将实现净吸纳量为正 包括改造资产在内的整体投资组合年末出租率将达到约90% [14] - 租赁势头延续至新年 2026年已签署超过20万平方英尺租约 管道中另有近60万平方英尺处于法律阶段 [15] - 由于大面积连续空间有限 未决提案量适度下降 运营和改造项目组合的未决提案总面积合计为180万平方英尺 [15] 财务业绩与再融资 - 2025年第四季度核心运营资金为每股0.35美元 低于2024年同期的每股0.37美元 原因主要是2025年出售两个项目以及再融资导致净利息支出增加 部分被经济占用率和租金增长所抵消 [16] - 第四季度调整后运营资金约为1,870万美元 [16] - 季度内发行4亿美元新债券 并用所得款项回购了约2.45亿美元利率9.25%的2028年到期债券 剩余款项用于偿还循环信贷额度 [5][17] - 结合此前在公开市场对高息债券的回购 这些行动预计每年节省约0.04美元 [5][17] - 年末拥有约5.5亿美元循环信贷额度 且无最终债务在2028年前到期 [17] 2026年业绩指引与展望 - 2026年核心运营资金指引为每股1.47至1.53美元 中值较2025年结果高出0.08美元 [6][18] - 指引反映了物业净营业收入增长相当于每股0.08至0.13美元 以及利息支出减少每股0.01至0.02美元 部分被改造项目上线后资本化利息减少所抵消 [18] - 预计2026年租赁活动在170万至200万平方英尺之间 年末投资组合出租率约89.5%至90.5% [6][18] - 预计同店净营业收入现金和权责发生制基础上均实现中个位数增长 [6][18] - 预计已开始/实际占用率将从2025年末的81%上升约400个基点至2026年末的85% [18] - 2026年指引未假设任何投机性收购、处置或额外的再融资活动 [19] - 管理层认为占用率低谷出现在2025年第四季度 宏观因素、投资组合重新定位和服务模式可支持2026年和2027年核心运营资金实现中个位数有机增长 [20]