核心观点 - 上海城市更新进程在2026年显著加速，外滩核心区历史建筑拆迁与多个行政区老旧小区改造同步推进，预示着新一轮大规模城市建设的启动 [1][7][9] 拆迁评估与核心地块价值 - 外滩核心区永华大楼的官方征收评估均价为95110元/平方米，远低于市场传闻的40万元/单价，但依然凸显核心区土地的极端稀缺性 [1] - 该地块地理位置极佳，北邻苏州河，与均价超20万元/平方米的高端项目为邻，南近南京路步行街，属于外滩01单元的“头排资产” [3] - 该片区的价格体系已处于高位，永华大楼的拆迁补偿价可能成为未来黄浦区高端住宅产品的价格重要参照基准 [3] 未来规划与产品定位 - 永华大楼原址背后的151地块规划建设不超过200米的超高层住宅，此举在外滩风貌协调区属于“破格”，将成为标志性事件 [5] - 得益于周边规划，该超高层住宅可能拥有无遮挡的稀缺景观，可同时俯瞰苏州河、外滩天际线及陆家嘴建筑群 [5] - 若按规划上限建设，该项目将刷新“浦西最高住宅”纪录，显著提升外滩核心区的城市界面 [5] 2026年城市更新范围与进展 - 城市更新范围广泛，除黄浦区外，静安区柳营路309弄、319弄旧改取得突破性进展，其中319弄为容纳近2000户、约7000人的大型待改善社区 [7] - 长宁区旧改同步启动，长宁支路279弄小区及周边被纳入“三街坊交通综合提升工程”征收范围，成为该区2026年首个动迁项目，居民已期盼动迁十余年 [7] - 从历史建筑保护性征收到老旧小区动迁，一系列实质性动作表明2026年上海城市更新大幕已全面拉开 [7] 行业影响与趋势 - 上海城市景观正经历快速变化，吊塔和脚手架遍布从徐汇、浦东到静安、长宁等多个区域，预示着建设活动密集 [9] - 城市更新不仅是物理空间的更替，也意味着城市记忆的变迁与居民生活方式的转折 [9] - 超高层住宅等地标性新建筑的诞生，将持续重塑上海的城市天际线与高端住宅市场格局 [5][9]