公司战略：PS 4.0 - 公司宣布推出“PS 4.0”战略，标志着其专注于加速业绩和长期价值创造的新时代 [3] - PS 4.0战略建立在三大支柱之上：1) PS Next全渠道技术平台，增加人工智能和数据科学应用；2) 专注于收购、开发和承保的价值创造引擎；3) 基于绩效的“Own It”激励计划 [5][8][11][12] - 公司计划进行多年期投资，包括一项6亿美元的资产组合现代化改造（覆盖超过3400处物业）和一项120亿美元的资产组合扩张计划 [5][9] - PS Next平台旨在通过先进的数据科学和人工智能，提供快速、无缝的全渠道客户体验，目标是实现有机增长加速 [11] - 价值创造引擎旨在通过收购、开发、扩建和贷款投资来配置资本，以改善资产组合并加速每股收益和现金流增长 [12] - 公司正在重新设计激励机制，包括2026年针对高管的100%基于绩效的激励计划，该计划采用多年绩效期和延迟归属，专注于绝对和相对股东总回报 [12] 领导层变动 - 长期担任董事长的Ron Havner在任职15年后卸任董事长职务，但仍将留任受托人；前首席财务官John Reyes从董事会退休 [1] - 即将离任的首席执行官Joe Russell退休，Tom Boyle被晋升为首席执行官兼受托人，两人自2016年起在公司合作 [2][6] - 公司任命Welltower首席执行官、过去五年担任独立受托人的Shankh Mitra为董事长 [1][6] - 公司任命UDR前总裁、首席财务官兼首席投资官Joe Fisher为Public Storage的总裁兼首席财务官 [2][6] - 为支持PS 4.0战略，公司进行了多项高管任命和晋升，包括新任首席营收和营销官、首席人力资源官，以及首席数字和转型官、首席运营官的晋升 [12] - 公司总部已迁至德克萨斯州弗里斯科，同时保留在加利福尼亚州格伦代尔的长期办公承诺 [12] 财务业绩与展望 - 2025年第四季度核心运营资金为每股4.26美元，全年核心运营资金为每股16.97美元，达到指引区间的高端 [4][13] - 第四季度同店收入同比下降0.2%，同店净营业收入同比下降1.5%；非同店净营业收入同比增长约20% [4][13][14] - 2026年初步核心运营资金指引为每股16.35至17.00美元（中点约16.68美元），意味着同比下降约1.7% [4][17] - 2026年同店收入和净营业收入指引中点分别为下降1.1%和下降2.2%，入住率预计大致稳定 [17][18] - 公司预计2026年新租户租金将保持中个位数百分比下降，但会随时间改善；现有客户租金上涨和租户保险将支持收入 [18] - 2026年指引假设洛杉矶的紧急状态持续全年，这将给同店收入带来约80个基点的拖累 [19] 运营与增长动态 - 超过85%的客户使用自助服务工具，公司正在引入人工智能以改善转化率和成本 [9] - “明日物业”现代化和品牌重塑计划是一项6亿美元的投资，覆盖超过3400处物业，预计到2026年底近半数物业将安装太阳能 [9] - 2025年，公司收购了价值9.53亿美元的资产，第四季度收购了1.31亿美元，稳定收益率在“6%高位” [15] - 2025年开发和扩建项目开业总额为4.09亿美元，年底有6.10亿美元的项目储备，目标稳定收益率为8%，其中4.16亿美元尚未出资 [15] - 公司的贷款平台在2025年部署了1.31亿美元，未偿还贷款达1.42亿美元，当前利率约为7.9% [15] - 公司2025年承销了约70亿美元的潜在收购机会，完成了约10亿美元的交易，并对2026年和2027年更多交易活动表示乐观 [20] 财务状况与资本 - 公司季度末拥有18亿美元的可用流动性（信贷额度加现金），每年约产生6亿美元的自由现金流 [4][16] - 债务加优先股与EBITDA的比率为4.2倍，债务加优先股与企业价值的比率在20%出头的低区间 [16] - 公司预计每年约6亿美元的留存现金流为其提供了“每年都有的资本机会” [12] 行业与市场观点 - 管理层认为行业长期基本面强劲，但过去几年“并不令人兴奋”，PS 4.0是对此的战略回应而非等待租金拐点 [10] - 自助仓储使用率在提高，而由于审批、成本和承保限制，新供应开发变得“更困难、更昂贵”，导致供应增长逐年减速 [10][22] - 行业碎片化可能通过代际传承和所有权机构化推动交易活动 [10] - 管理层驳斥了第三方关于供应重新加速的数据，认为交付量正在逐年减速 [22] - 市场表现出现分化，沿海和中西部部分市场收入增长在正负2%左右，而阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达）可能下降几个百分点，但随着供应消散和基数效应减弱将有所改善 [21] 成本与效率举措 - 第四季度同店费用增长4.2%，但财产税增长被薪酬优化、公用事业和营销效益所抵消 [14] - 公司正在进行多项成本举措，包括薪酬、维修维护、公用事业（包括每年约5000万至7000万美元的太阳能投资）以及部分职能的集中化 [25] - 总部搬迁、招聘、遣散和办公室相关成本包含在先前宣布的1500万至2000万美元的公司转型成本中，已产生约400万美元，预计2026年将产生更多 [24] - 自动化和离岸外包举措预计将带来约400万美元的年化效益 [24]