文章核心观点 - 中国房地产市场在2026年迎来历史性转折，单边下行时代终结，反转格局全面确立，市场进入政策红利足、价格洼地凸显、风险低的黄金窗口期 [1] 市场量价表现 - 2026年1月全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，同比上涨2.52%，终结了长期环比下跌态势 [3] - 2026年1月全国百城二手住宅均价环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄0.12个百分点，止跌回升趋势清晰 [3] - 全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [3] - 北京1月二手房网签1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [3] - 深圳1月二手房成交6802套，创近10个月新高 [3] - 上海二手房交易创下5年同期新高，核心板块成交周期缩短40% [3] 市场预期与信心 - 北京海淀、上海陆家嘴等核心板块优质次新房挂牌价较去年底上涨4%~6%，部分业主惜售，供需关系向卖方倾斜 [4] - 2026年1月重点城市土地成交溢价率较去年同期提升2个百分点，部分核心城市出现“地价倒挂”现象 [4] - 中银证券预测2026年楼市将迎来两大拐点，一季度末出现“政策拐点”，四季度出现“基本面拐点”，全年呈现“前低后高”回暖态势 [4] 政策驱动因素 - 2026年调控思路从“纾困房企”转向“激活需求”，形成中央统筹、地方联动的全方位政策支持体系 [5] - 首套房贷利率普遍降至3.5%~4%，部分城市进入“2字头”区间 [5] - 商业用房首付比例从50%下调至30% [5] - 换购住房个税退税政策延续至2027年底 [5] - 个人销售不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，一套500万房产可节省近10万元交易税费 [5] - 截至2026年1月，全国已有超60个城市出台楼市优化政策 [6] - 北京、上海等一线城市放宽社保年限要求，重点支持多孩家庭、人才购房 [6] - 珠海推动住房“以旧换新”，对参与居民给予网签价1%的补贴 [6] - 承德提高多子女家庭公积金贷款额度 [6] - 多个省份组织住房促销活动，发放购房补贴、契税补贴 [6] - 鼓励地方政府用专项债资金收购存量商品房，转化为保障房、人才房，推进现房销售制 [6] 需求端驱动因素 - 核心城市人口持续流入，刚需置业需求依然旺盛，此前被抑制的需求在政策松绑后逐步释放 [8] - 低利率环境下购房成本大幅下降，促使观望者入市，以一套500万的房产为例，房贷利率每降0.5个百分点，30年贷款可节省约50万元利息 [8] - 居民对“好房子”需求日益凸显，改善性需求持续释放，核心城市优质改善盘、地铁盘成为成交主力 [8]