核心观点 - 官方主导的存量房收购模式在2026年初于多城加速推开 这并非临时救市措施 而是对住房制度的深层重构 旨在通过“以旧换新”和“直接筹集”两类闭环逻辑 同时解决存量房流动性问题与保障性住房供给问题 从而盘活市场并完成民生任务 [1][2][9][11] 多城政策模式与逻辑 - 上海试点：浦东、静安、徐汇三大核心区率先试点 收购内环内、2000年以前建成、70㎡以内、总价400万以内房源 收购方为各区公租房公司 并获中国建设银行金融支持 业主须在本区购买新房 收购房源将纳入保障性租赁住房 此外奉贤区国企主导“以旧换新” 首期计划收购50套 [3][5] - 其他城市案例： - 南京：国企直接收房 并叠加人才补贴、卖旧买新退个税以降低换房成本 [6] - 杭州富阳：国企计划收购指定区域2010年12月31日前建成、建筑面积不超144㎡的二手房200套 [8] - 江苏徐州：国企平台提供房产“以旧换新”置换服务 [8] - 海南海口：官方征集存量商品住房用作保障性租赁住房 优先中心城区、120㎡以内、2020年后开工的房源 并可整栋整单元收购 [8] - 核心逻辑闭环： - 闭环一（以旧换新类）：收购存量 → 释放资金/房票 → 流入新房市场 → 旧房转化为保障房 [9] - 闭环二（直接筹集类）：收购存量 → 纳入保障性租赁住房 → 低成本、短周期形成有效供给 [9] - 政策深度：该模式旨在同时解决存量房流动性问题 并通过回收核心区小户型存量 低成本、高效率地筹集保障性住房 以解决新市民、年轻人的居住问题 [10][11] 政策推行的背景与意义 - 政策依据：2024年住建部已明确收购存量房按照“政府主导、市场化运作”的思路 [12] - 当前意义：在2026年全国加速推开 其最大意义在于为市场建立信心和参照系 当市场流动性缓慢时 国企介入提供了可预期的退出机制 虽然名额和范围有限 但明确传递了打通置换链条、让市场重新转动的信号 [13][14][15] - 多方受益：该模式使得换房业主衔接更顺畅、租房群体获得平价房源 同时整体市场流动性得到改善 [16] 重庆市场的存量盘活实践 - 模式差异：重庆目前未官宣收购个人二手房 其收购主要面向房企的存量商品房及闲置商办项目 属于“存量盘活”大框架下的探索 [18] - 具体举措与数据： - 2024年初：重庆市属国企共收购7个存量房项目 合计4207套房源 其中重庆嘉寓公司收购3600余套 [20] - 2024年8月：又收购来自央企、国企及民企的7个项目 收购面积超11万平方米 [20] - 重发置业公司：将大渡口闲置超10年的商业项目改造为336套保障性租赁住房（人才公寓） 自2024年4月起入住率持续保持在90%以上 [21][22] - 2025年5月：建渝基金首个保障性租赁住房项目在南岸区投用 通过盘活闲置商办物业提供超500套房源 [23] - 金融支持：在央行3000亿元保障性住房再贷款政策带动下 截至2025年11月 重庆市已发放住房租赁团体购房贷款13.1亿元 支持收购13个项目、4938套已建成存量商品房用作保障性租赁住房 [24] - 总体评价：重庆在保障性住房体系建设上走在前列 通过城市更新、存量改造等多渠道稳步推进住房保障工作 [24] 行业趋势展望 - 2026年楼市进入“分化”和“重构”的时代 官方下场收购存量房旨在让市场恢复健康循环 [25] - 预计未来将有更多城市加入“官方收房”行列 [26]