政策动向与市场干预 - 2026年房地产市场已展开一场由上而下、声势浩大的救市行动，该行动在2025年底已按下快进键 [2][3] - 救市政策的核心特征是精准施策与外科手术式干预，而非普惠式的大水漫灌，其重点在于聚焦核心城市，瞄准刚需和改善型需求进行“定向爆破” [3][6] - 最高层已将房地产定性为“大宗消费品”，并提出“应出尽出”的政策导向，意味着将不遗余力地使用一切手段 [3] - 地方层面已开始落地具体措施，例如上海联合建设银行在浦东、静安、徐汇三个核心区域启动收购二手住房用作保障性租赁住房的计划 [4][5] - “国家队”通过收购市场“老破小”直接消化库存，并为二手房市场划定了一条“官方底价线”，传递国家托底的信号 [5] - 北京在去年底放宽非京籍购房门槛，直接刺激了学区房市场，西城、朝阳等热门区域部分小区成交量甚至翻倍，价格上涨数十万元 [5] - 郑州、南京、青岛等地也已开始类似的“收购存量房”探索 [5] 市场表现与分化 - 当前市场呈现“冰火两重天”的K型分化格局，救市的暖流仅浮于水面最上层的一小片区域 [14][21][22] - “火”的一面体现在一线和强二线城市的二手房市场，2026年1月北京、上海二手房网签量连续三个月分别保持在1.4万套和2.2万套的高位 [15] - 2026年1月深圳二手房成交量创下近10个月新高，20个重点城市二手房成交面积环比上涨10% [15] - 市场热度催生房东心态变化，部分房东心态开始强硬，挂牌价调涨的房源增多，市场情绪从“能不能卖掉”转向“会不会买不到” [16][17] - 1月重点城市平均带看人数同比暴涨60.9% [15] - 但此轮热度燃烧得“既浅且窄”，主要集中在核心城市的学区房和低总价刚需房，背后是政策催化的需求释放及极致的“以价换量”策略 [18] - “冰”的一面体现在广大市场，尤其是三四线城市的新房市场依然深陷泥潭，全国百城房价中环比下跌的城市数量远超上涨的城市 [19][20] - 绝大多数非核心城市、非优质地段的房产流动性依然枯竭，即使降价也无人问津 [20] 行业根本逻辑与救市动因 - 救市的根本原因并非单纯的经济账，而是涉及系统稳定的政治账 [7][9] - 房地产行业与地方财政收入、银行系统安全、上下游数十个行业的就业以及占据中国家庭财富70%以上的根基紧密相连 [10] - “救楼市”的本质在于“救信心”、“救预期”、“救稳定”，旨在阻止房价下跌从“去泡沫”演变为“负循环”，避免资产缩水蔓延至消费停滞和就业萎靡 [11][12] - 救市行动是为了保住整个经济大盘的基本盘，避免普通家庭资产负债表崩溃，是一场“输不起的防御战” [12][13] 市场观察与趋势判断 - 当前市场的回暖是分裂而脆弱的，并非全面的市场回暖 [21][25] - 对于普通购房者而言，不应被单月数据和脉冲式增长所迷惑，盲目进行“左侧交易”存在风险 [25][27] - 判断市场时需关注持续性而非单点爆发，应关注春节后、三月份起的真实市场表现，若核心城市二手房成交量能连续3个月稳步攀升，才能证明需求的真实性 [26][27][28] - 判断市场时需同时关注价格与成交量，真正的底部信号是成交量上升后价格能够企稳甚至轻微上扬，而非单纯的“以价换量” [29][30] - 市场出现试探性加价（如上海静安区卖家加价15万元）且能被市场接受，是买卖双方预期找到新平衡点的信号 [30] - 本轮救市是国家为市场进行的“心脏起搏”，但市场恢复自主、有力的跳动需要时间，并依赖于整个经济肌体（收入、就业、经济）的康复 [31][32]