行业核心观点 - 国资正成为房地产存量市场关键的“破局者”，通过直接收购“老破小”二手房并改造为保障性租赁住房，旨在疏通市场置换链条、注入流动性并满足民生需求 [1][3] 市场背景与问题 - 二手房市场流动性停滞，置换链条循环不畅，抑制了改善型需求，低价位二手房成交占比上升而中等价位二手房受新房冲击难以成交 [1] - “二手房难卖，新房难买”是压在众多家庭心头的两大难题，导致整个房地产市场的置换链条无法顺畅运转 [1] 国资收购模式与标准 - 收购模式为国资“真金白银”的直接收购，区别于传统中介的“帮卖模式”，直接为市场注入流动性 [5] - 以上海浦东新区为例，收购标准明确：内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元人民币的个人二手房源 [5] - 收购后的“老破小”房源将被统一改造，转变为保障性租赁住房 [5] 各地实践与具体路径 - 2026年2月，上海市完成第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目的签约 [3] - 杭州富阳、济南起步区、福建等地此前已进行积极探索 [3] - 各地收购模式主要分为三种路径：上海浦东的“房票”绑定区域模式（收购款转化为仅限购买浦东新房的房票）、上海徐汇的“现金收购”模式、以及杭州富阳的“抵价券+购房券”模式（由区属国企收购并兑付等额抵价券及最高10万元人民币的5%换购券） [6] - 郑州在2024年通过国有平台公司收购模式签订二手房协议5085套，并带动了5731套新房的去化 [6] 政策驱动与行业影响 - 2025年底的中央经济工作会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性租赁住房”，为该模式奠定了政策基调 [13] - 该模式有望推动地方政府与城投平台的角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变 [13] - 房地产行业未来将从“增量开发”转向“存量运营”，盘活存量资产成为在新一轮行业洗牌中占得先机的关键 [13] 模式的多重意义与效果 - 解决民生与职住平衡：收购市中心“老破小”改造为保租房，可缓解年轻人通勤矛盾；上海“十四五”期间筹措的保租房约80%位于中环外，而就业机会集中在市中心 [8] - 激活市场置换链条：显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”链条，有助于破解超大城市二手房挂牌激增的问题 [8] - 稳定市场价格预期：政府平台收购核心区域二手房，为市场提供托底与流动性支持，为“老破小”业主提供了明确的退出渠道 [9] - 匹配租赁市场需求：2025年上海整体租赁市场中，一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2% [5] 面临的挑战与约束 - 定价难题：收购价格过高可能导致国企运营亏损及国有资产保值增值压力；价格过低则可能使业主认为利益受损而不愿配合 [11] - 置换门槛：收购款使用存在“区域限制”（如浦东要求购买同区新房），且旧房总价与新房总价之间存在巨大价差，普通家庭难以负担 [11]