项目预售许可注销事件 - 北京市住建委于2月14日通告，注销了云帆汀澜嘉园项目的《商品房预售许可证》[1] - 该项目由北京北投宏象房地产开发有限公司开发，于2025年1月26日取得预售许可证[1] - 注销原因为项目规划调整，其规划许可证和施工许可证分别于2025年10月23日和11月18日被撤销，且项目自取证以来无任何商品房认购或网签记录[1] 项目背景与土地信息 - 项目地块位于北京通州张家湾，为北京城市副中心1102-6003、6004地块，于2023年6月20日由北投置业以25.9亿元底价摘得，楼面价为2.57万元/平方米[4] - 项目销售指导价为期房5.5万元/平方米，现房5.7万元/平方米[4] - 项目推广案名已由“云帆汀澜”更名为“北投栖澐湾”[4] 项目规划调整核心内容 - 项目在取得预售证约半年后，于2025年8月中旬公示了重新调整的设计方案，旨在打造“好房子”[7][8] - 主要调整包括：取消东西向住宅，全部改为南北向；配套商业由地上改为集中布置于地下一层；增加邻里共享空间；调整道路及出入口等[10] - 项目总占地4.59公顷，建筑规模10.09万平方米，容积率2.2，调整后地上不计容建筑面积增加499平方米，建筑高度由36米调高至45米[12] - 规划24栋住宅楼，包括4-15层的洋房及小高层，多数为11层及以下[12] 产品户型升级变化 - 最大调整之一是将部分南向飘窗改为可封闭阳台，主要针对客厅位置，提升了户型使用率，边户和大户型赠送面积增加明显[12] - 户型全面升级，取消了原有的75平方米两居户型，新户型起步为79平方米三居，调整为79/89/107/110平方米三居及125/140平方米四居[13] - 原预售证下户型包括75平方米两居、85/96平方米三居、120/140平方米四居，产权得房率在75%-82%区间[13] 开发商与项目进度 - 项目开发公司为北京北投宏象房地产开发有限公司，成立于2023年7月13日，注册资本5000万元，是北投置业的全资子公司，隶属于北京市国资委[29][30] - 2025年8月底，项目公司高管发生变更，李国辉接替曹山山成为经理[30] - 北投置业总经理屈晨同时担任本项目及同区域另一项目“晟景汀澜”的项目公司法人[31] - 项目从拿地到首次取证用时约一年半，取证半年后即进行大幅调整，开发周转速度较慢[32] 区域市场与竞品情况 - 同区域兄弟项目“晟景汀澜”自2023年底入市两年，410套房源仅网签129套，成交均价从最初的5万元/平方米一路下行，近期（10月）4套房源成交均价已跌破4.2万元/平方米[33] - 项目处于通州张家湾古镇片区，西邻环球度假区，北靠城市绿心及副中心政务板块，是城市副中心“一河三城”历史文化体系的重要支撑[34][35][37] - 目前距离最近的地铁站（1号线、7号线花庄站）约2.4公里，但距离规划中的M101线张家湾站直线仅200米左右，该线路预计2027年开通运营[35][36] - 区域现状城市界面有待改善，但商业配套和产业将陆续落地，被认为具有发展潜力[39]