市场整体情绪与表现 - 2026年1月，上海楼市在传统淡季呈现“回暖”与“积极”态势，为“金三银四”小阳春强势预热 [1] - 2026年1月上海二手房（含商业）网签成交达22，834套，连续第三个月成交量突破2.2万套，创近5年同期最高纪录 [7] - 1月上海二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比前一个月收窄0.2%，且自2025年11月起降幅持续收窄，释放“止跌”信号 [7] 购房者行为变化 - 购房者心态从观望转向果断，出现为赶在节前成交而加价5万元的案例 [3] - 客户看房积极且出手果断，担心节后价格变动，有房源在两天内被其他客户抢走 [5] - 临近春节，浦东、杨浦等区房地产交易中心人声鼎沸，无传统淡季迹象 [7] 房东心态与市场供应 - 房东预期转变，议价空间收窄，降价“砸盘”案例几乎绝迹，部分热门区域出现个别跳价成交案例 [9] - 房东心态趋于强势，“谈不拢就不着急卖”，甚至有不少撤牌等待节后市场 [9] - 上海二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月高点降至2026年1月的8.9万套，市场消化速度超过新增挂牌速度 [9] 成交结构分析 - 市场呈现由刚需和改善主导的“结构性回暖”，并非全面暴涨 [11] - 1月份总价300万元以内的刚需房源成交占比高达68.92%，宝山等区域总价200万左右房源成交活跃 [11] - 低总价、带学区属性的“老小”房源成为市场回暖急先锋，因入学季临近及房价深度调整后显现性价比 [11] 市场前景展望 - 基于1月“暖冬”行情，行业预计“小阳春”行情已提前出现 [13] - 研究机构预计2026年上海楼市将呈现量稳价稳态势，由政策托底、置换需求集中释放与库存去化共同支撑 [13] - 有观点认为当前市场为理性修复，远郊地区无普涨基础，但下跌空间已基本封闭 [13]