房地产市场现状与核心数据 - 截至2024年4月，全国百城二手住宅平均价格为每平方米14975元，环比下降0.75%，价格下跌趋势已连续维持24个月 [1] - 多地二手房挂牌量创新高，例如重庆突破27万套，天津超过19万套，苏州约17.78万套，北京逼近14.7万套 [1] 市场政策环境 - 各地持续出台救市政策，限购令在许多城市已形同虚设 [1] - 银行纷纷降低房贷利率，目前许多地区利率已下探至4%以下 [1] - 南京、厦门等城市允许购房者动用公积金账户资金支付购房首付款，政策导向明显鼓励入市 [1] 市场主流观点分歧 - 看多者认为在政策利好频出的当下是“抓紧买房”的绝佳时机 [3] - 看空者认为政策利好仅能维持短期提振，难以扭转长期下滑趋势，主张“继续存款”并等待房价回归合理水平 [3] 房地产市场供应过剩 - 全国96%的家庭拥有至少一套住房，其中超过41.5%的家庭拥有两套及以上住房 [7] - 住建部数据显示全国现有各类房屋总量高达6亿栋，若按每栋居住10人计算，理论上可容纳60亿人口 [7] - 行业认为房屋供应长期将大于需求，房价已不具备持续上涨的基础 [7] 救市政策效果分析 - 2024年杭州、重庆等一线城市全面放开限购，但救市措施未能带来预期市场反弹 [10] - 疫情冲击导致居民收入锐减或失业，显著削弱购房能力，家庭购房决策更趋理性 [10] - 房价普遍下跌失去“投资赚钱”吸引力，炒房客选择抛售，例如杭州放开限购后二手房挂牌量激增91%，加剧了价格下跌压力 [10] 居民储蓄与购房需求变化 - 2024年一季度住户存款激增8.56万亿元，按全国14亿人口计算，人均存款增加约6114元 [11] - 1-3月全国新建商品房销售额为21355亿元，同比下降27.6% [11] - “存钱者”队伍日益壮大，“买房者”队伍则日益缩减 [11] 保障性住房入市影响 - 根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》，未来五年将有600万套保障性住房投入市场，平均每年约120万套 [12] - 保障性住房将分流商品房市场需求，未来房价很可能迎来深度调整 [12]