文章核心观点 - 克而瑞地产研究展望2026年，认为土地市场有望迎来更多企稳信号，行业长期供求规模动态向好，叠加回购闲置存量用地再上市及城市更新推动 [1] - 2026年土地成交规模预计进一步趋稳，市场表现有望优于新房市场，呈现更稳健的运行态势 [2] - 2025年土地市场呈现“量缩价稳质升”特征，成交金额降幅收窄，平均溢价率上升，但高热地块仍为少数，市场分化显著 [7][8][9] - 2026年房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦”，投资将继续向核心一二线城市集中，央国企和城投平台仍是中坚力量，民营房企多持观望态度 [10] 土地市场表现与趋势 (2025年数据) - 成交规模全面收窄：2025年全国土地成交面积合计99,866万平方米，同比下降11% [5] - 一线城市：成交面积1,463万平方米，同比下降28%，其中广州降幅最大达38%，北京、上海分别下降20%和37% [3][5] - 二线城市：成交面积20,270万平方米，同比下降2%，降幅较前期大幅收窄 [3][5] - 三四线城市：成交建筑面积78,133万平方米，同比下降13%，降幅较上年也有所收窄 [4][5] - 成交金额降幅收窄，地价水平提升：2025年全国土地总成交金额2.8万亿元，同比下降11%，成交金额同比降幅较上年同期减少了10个百分点 [7] - 原因在于一二线城市成交占比上升，以及年内出让了大量优质住宅用地，拉高了平均地价水平 [7] - 市场热度结构性回升：2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，较2024年上升了1.1个百分点，为近四年新高 [8] - 但溢价成交地块仍是少数，溢价率高于1%的地块仅占成交幅数的17% [9] - 按成交总价超5亿元、溢价率不低于15%的传统高热地块标准，此类地块仅占成交幅数的大约0.8%，其中一半来自杭州、上海、成都三城 [9] 2026年土地市场展望 - 市场企稳基础：行业长期供求规模动态向好，叠加回购闲置存量用地再上市及城市更新推动，土地市场有望迎来更多企稳信号 [1] - 运行态势预判：土地成交规模将进一步趋稳，叠加部分收储宅地再上市因素，其市场表现有望优于新房市场，呈现相对更稳健的运行态势 [2] - 供应端管控：各地主管部门将进一步审慎确定新一年土地供应规模和时序，兼顾行业供求关系总体平衡，避免局部区域竞品压力过高，市场化出让地块比例有望进一步增加 [9] 房企投资策略与行业格局 - 投资态度谨慎聚焦：2026年房企整体投资仍将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦”，投资意愿短期内难以全面恢复 [10] - 布局高度集中：投资将继续向核心一二线城市集中，尤其是基本面良好、人口持续流入、住房需求有支撑的城市板块，过去追求全国化扩张的模式已不再适用 [10] - 企业结构分化： - 央国企与城投平台：凭借资金优势和融资便利性，仍是土地市场中坚力量，持续补充优质土储，头部国央企有望逆势布局 [10] - 民营及中小企业：大多数仍持观望态度，投资力度受限于现金流压力和销售回款不确定性，短期内难有明显起色 [10] - 潜在积极因素：2026年可能是房企资产负债表修复的关键一年，商办地产REITs的全面推进将有助于改善稳健运营房企的资金状况，提升其投资拿地能力 [10]