市场趋势与数据表现 - 中国楼市在经历四年调整后于2026年迎来标志性转折，市场呈现全面回暖趋势 [1] - 70个大中城市商品住宅价格环比降幅全面收窄，一线城市二手住宅降幅收窄0.4个百分点，二、三线城市分别收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 1月全国百城新房均价环比上涨0.18%，结束了长期下行态势，二手住宅均价跌幅也同步收窄 [3] - 核心城市表现强劲：北京二手房连续三个月网签量超1.4万套，深圳成交创10个月新高，上海核心板块成交周期缩短40%，优质次新房挂牌价上涨4%-6% [3] - 强二线城市如杭州、成都、武汉改善需求持续释放，三四线城市也呈现止跌企稳迹象 [3] 回暖驱动因素 - 楼市回暖是政策底、市场底、资金底三重力量共振的必然结果 [4] - 政策层面发生从“微调”到“强托底”的质变，中央在“十五五”开局之年提出“政策一次性给足” [4] - 全国已有超60个城市出台楼市优化政策，首套房贷利率降至3.5%-4%区间，部分城市进入“2字头”，创近二十年新低，首付比例最低降至15% [6] - 税费优惠精准落地，换购住房个税退税政策延续至2027年，不足2年住房增值税率从5%降至3%，一套500万房产可节省近10万元税费 [6] - 地方政府用专项债收购存量房转保障房，3000亿元保障性住房再贷款落地，加速库存去化 [6] - 资金层面宽松，居民储蓄存款突破160万亿元，M2持续增长，央行维持流动性宽松 [6] - 融资端“白名单”制度落地，2025年专项债限额4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元，近20家房企完成债务重组 [6] - 市场层面，价格泡沫得到挤压，全国70城新房和二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%，部分三四线城市跌幅超20% [7] - 市场需求结构优化，90-144㎡改善型品质住宅成为市场主力，占比已达55%，2026年有望突破60% [7] 市场分化特征 - 当前回暖并非“大水漫灌”式普涨，“分化”是核心关键词，红利是政策与价格洼地叠加的结构性机会 [9] - 区域分化显著：一线及强二线核心城市凭借人口持续流入、产业支撑强劲成为红利集中地，2025年深圳人口净流入近50万，杭州、成都均超20万 [9] - 瑞银预测一线及强二线核心区域房源2026年可能上涨3%-5% [9] - 人口净流出、库存高企的弱三四线城市仍面临较大去化压力，2025年全国三四线城市人口净流出312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分城市可能继续小幅下跌，非核心房源成交周期超180天 [9] - 资产类型分化显著：房龄10年内次新房、配套完善地铁盘、品质过硬改善型住宅是红利核心载体 [10] - 三四线城市的老破小、远郊盘因户型落后、配套不足，正逐渐沦为“负资产” [10] 购房策略建议 - 刚需群体应把握“低成本上车”逻辑，当前首套房贷利率、首付比例均处于历史最低，政策红利达顶峰 [10] - 以一套总价300万的刚需房为例，首付15%仅需45万，房贷利率3.5%，三十年月供约1.2万元，较2021年高位节省月供近4000元 [10] - 刚需购房应优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，关注教育、医疗、交通等基础配套 [10] - 改善型群体可借助“卖旧买新”的政策红利实现居住品质升级，当前换购税费优惠、公积金额度提升等政策提供了绝佳窗口期 [11] - 改善购房应重点关注户型设计、物业服务和社区配套，优先选择核心城市产业板块的品质住宅 [11] - 投资者需摒弃炒房思维，转向“核心资产保值”，投资逻辑应从“博涨幅”转向“重品质、看运营”，聚焦一线及强二线核心城市的稀缺优质资产 [12] - 投资者需关注租金回报率和资产流动性，以长期持有、现金流覆盖为核心原则 [12]