行业整体趋势 - 2026年楼市逻辑发生根本性改变，房价暴涨暴跌时代彻底翻篇，行业进入以“稳”为基调的新阶段[4][5][8] - 行业核心逻辑从过去的“炒房赚钱”、“期房预售”、“闭眼买入”转变为“房住不炒”、“现房为王”、“精挑细选”[6] - 政策定调为“控增量、去库存、优供给”，全面推进现房销售，旨在从根源上杜绝烂尾楼[7] 政策环境与市场动态 - 2026年1月，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，显示市场进入筑底阶段[3][4] - 财政部与税务总局2026年1月新政：个人出售不满2年住房，增值税从5%降至3%；满2年及以上住房全国统一免征增值税[10] - 以一套300万元的房产计算，增值税调整可直接节省数万元税费[10] - 央行与国家金融监督管理总局将首套房首付比例最低降至15%，二套房最低降至25%，房贷利率创近5年新低[11] - 政策组合拳显著降低了刚需购房者的上车门槛和改善型购房者的置换成本[12] 行业参与者行为变化 - 国有大行及股份制银行正式下场，上线“房贷房源直售”平台，直接挂牌抵债房和存量房[13] - 银行直售房源价格普遍低于市场价16%至31%，且产权清晰、无中介费，加速了行业去库存进程[14] - 开发商行为模式转变，在现房销售全面推行的背景下，需更注重产品品质与真实需求，而非概念炒作[14] 市场供需与结构性分化 - 根据国家统计局2026年数据，新出生人口持续低位，城镇住房存量充足，人均住房面积已超过42平方米，住房需求基本面发生变化[14] - 房地产税试点稳步推进，增加了多套房的持有成本，进一步抑制投机炒作需求[14] - 市场分化成为常态：核心地段优质房产将保持保值能力，而远郊、无配套、老旧小户型房产面临降价压力，“房价如葱”可能在此类房产上体现[14] - 行业已从普遍上涨进入由真实居住需求和房屋品质驱动的新阶段[14]