行业整体库存与去化现状 - 截至2025年底，全国新建商品住宅去化周期拉长至27.4个月，超出合理区间约一倍[1] - 三四线城市库存压力尤为突出，部分区域去化周期超过40个月[1] - 市场供应明显过剩，行业正处在挤出多余库存的阶段[1] 政策导向与市场应对措施 - 中央政策方向明确为“控增量、去库存、优供给”[3] - 地方政府收紧新增土地供应，优先将存量房源转化为保障房、公租房或人才公寓[3][7] - 政策推动“好房子”标准，现房销售试点等措施正在落地，行业从增量时代转向存量优化[5][15] 不同能级城市与区域市场分化 - 核心城市核心地段的优质项目去化情况较好，价格出现小幅企稳甚至回暖迹象[7][19] - 三四线及人口流出型城市库存去化最慢，规划新区因人口未留住、配套不完善而缺乏吸引力[3][15] - 远郊高密度大盘（如深圳龙岗、广州增城）因通勤时间长、生活配套不足、维护成本高而面临价值下行压力[3][10] 产品品质与市场需求演变 - 限价时期赶工建造的房屋在2025年底集中交付，暴露出墙体不平、排水不畅、车位不足等质量问题[5][17] - 此类粗制滥造的产品在强调品质的市场中竞争力弱，导致二手市场挂牌量激增但难以成交[5][12] - 购房者偏好发生转变，从“闭眼买”转为优先考察城市人口流向、小区物业、户型实用性和地段前景[5][19] 行业流动性及未来趋势 - 市场分化加剧，多数普通住宅的流动性将持续减弱，表现为“卖不掉、贷不出、换不了现”，而非价格崩盘[13][19] - 房地产行业正从金融属性回归居住本质，未来五年市场将更趋理性，居住属性和流动性成为关键[8][21] - 普通家庭购房需更注重长远考量，包括城市发展潜力和实际居住体验，避免资金因资产错配而被长期占用[15][19]