核心观点 - 房地产行业正经历一场由政策、市场交易、房企经营和产品分化等多维度驱动的“悄悄自救”与结构性回血，而非依赖情绪和全面反弹的旧模式 [2][3][19][20] 政策动向 - 2026年开年各地密集出台楼市新政，数量多、力度大、落地快 [3] - 一线城市如广州、上海、深圳已放宽社保年限、提高多孩家庭购房优待，并松动了部分限购边界 [3] - 二三线城市政策更为激进，直接取消限售限购，并提供现金补贴、房票补贴、购房返现等实质性激励 [3] - 政策制定思路从“一刀切”转变为按城市分类施策，有针对性地救助有潜力的城市和群体 [4][5] 市场交易表现 - 尽管市场感知偏冷，但北京、上海等核心城市的二手房成交量自2025年末以来已连续数月上涨 [6] - 改善型购房者正通过“卖旧买新”的行为，带动了新房市场的成交 [7] - 新房成交的启动有助于开发商回笼资金偿还债务、获取融资，并促进城市土地出让，从而逐步恢复整个房地产市场的生态循环 [8] 房企经营策略 - 行业压力有所缓解，已有20多家房企完成了债务重组 [9] - 进入“白名单”的房企融资速度加快 [9] - 部分企业开始转变经营模式，转向现房销售，并更加注重提升产品品质和服务 [9] - 这表明房企正从依赖政策救助转向依靠自身能力实现生存与发展 [10] 产品与市场分化 - 当前市场呈现明显的“结构性分化”，而非全面上涨 [11][12] - 拥有好地段、好学区、好产品（如高层电梯、三开间朝南、带阳台、现代装修）的房产依然抢手，甚至出现涨价现象 [12][14] - 而品质较差（如电梯少、通风差、户型老）的二手房则面临无人问津的困境 [13] - “房住不炒”基调未变，但优质房产的价值得到凸显，城市间与房产产品间的分化预计将加剧 [15][16] 行业趋势与投资者行为 - 市场逻辑已发生变化，沿用过去“等等看”的策略可能错失机会 [17] - 当前阶段提供了历史性的低利率和最宽松的政策环境，但市场买气相对较弱，为理性决策者提供了窗口期 [18] - 行业的重构涉及政策、利率、金融、房企运营和产品品质的全方位调整 [20] - 2026年楼市的关键问题已从“是否救助”转变为“哪些主体能够成功走出困境” [24] - 房地产的角色正被重新定位为改善生活和稳定资产的载体，而非暴富工具 [22] - 市场决策应基于逻辑和信号，而非等待媒体鼓吹涨价或市场情绪全面高涨 [23][25]