文章核心观点 - 印度房地产投资格局正经历结构性转变 仓储物流资产已超越传统写字楼和零售地产 成为机构投资者最青睐的资产类别 这一趋势并非周期性波动 而是由数字化、供应链重塑、政府政策及经济正规化等多股力量多年汇聚并加速形成的结构性转变 [1][5][21] - 投资策略从试探性转向基于坚定信念 平台化投资成为主导策略 全球及本土大型资本正支持规模化的物流平台建设 [1][21] - 仓储物流已从边缘资产类别转变为战略经济基础设施 其位于房地产、资本市场和国家物流规划的交汇点 提供长期稳定性、机构级收入和可扩展性 [5][21] 市场表现与需求数据 - 2025年租赁创纪录：2025年印度前八大城市的工业和仓储租赁面积达到3690万平方英尺 同比增长16% [8][21] - 季度表现强劲：2025年第四季度租赁面积达1040万平方英尺 环比显著增长 大型交易和扩张需求推动年末势头 [9][21] - 区域需求集中：德里NCR和钦奈是全年最活跃的枢纽 分别占年度总租赁量的24% 和22% 第四季度 钦奈和浦那合计占季度租赁量的56% [8][10][21] - 活跃微观市场：孟买的Bhiwandi是年度最活跃的微观市场 吸纳了约490万平方英尺的A级空间 浦那的Chakan–Talegaon和钦奈的Oragadam各自年需求均超过250万平方英尺 [10][21] 主要需求驱动方与大型交易 - 第三方物流(3PL)是首要驱动力：2025年约占总租赁量的32% [21] - 代表性大型交易： - ScootsyLogistics (Swiggy) 在孟买Bhiwandi租赁 580,700平方英尺 [11][21] - 亚马逊在德里NCR的Luhari租赁 500,000平方英尺 [11][21] - 本田在班加罗尔的Hoskote租赁 500,000平方英尺 [21] - Jabil Inc在浦那租赁 385,000平方英尺 [21] - DB Schenker在Bhiwandi租赁 384,800平方英尺 [21] - 需求来源多元化：需求来自3PL、工程制造公司和电子商务企业 反映了生产增长、库存整合和数字渗透的深化 [7][13][21] 供应侧动态 - 新增供应大幅增长：2025年开发商新增4170万平方英尺的A级空间 同比增长15% [11][21] - 供应集中在德里NCR：该区域占全年新增竣工总量的近30% [11][21] - 季度供应加速：2025年第四季度新增竣工约1300万平方英尺 同比大幅增长40% [11][21] 结构性驱动因素 - 数字转型与电商增长：电子商务渗透已超越大都市 进入二、三线城市 更快的配送预期迫使企业分散仓储并靠近消费中心 导致从少量大型区域仓库向战略定位设施网络的转变 [14][19][21] - 设施升级需求：数字化提升了库存管理和供应链可视化 企业需要更高净空、更好地面标准、集成技术系统且靠近交通走廊的现代化设施 这使机构级物流园与无组织的旧式仓库形成鲜明对比 [15][21] - 疫情重塑供应链思维：企业认识到精益库存和全球中断的风险 转向更具韧性、以印度为中心的供应链和更高库存缓冲 增加了仓储需求 [16][21] - 政府政策与基础设施改善：基础设施升级和物流走廊发展等政策改善了连通性 减少了运输瓶颈 更好的高速公路、专用货运走廊和多式联运物流园使现代仓储更可行、更高效 [16][21] - 经济正规化与GST影响：商品及服务税(GST)理顺了邦际贸易 鼓励仓库整合 企业现在更喜欢大型、合规的设施 而不是分散在各邦的存储单元 [17][21] 投资逻辑转变 - 资产属性吸引力：物流资产提供更长的租期、稳定的租户 以及由经济转型而非企业随意扩张驱动的上升需求 其现金流相对稳定、租期长 在不确定的工作环境中 波动性低于写字楼资产 [6][18][21] - 投资策略升级：仓储已从战术性配置转变为战略性配置 投资者不仅押注当前需求 更押注结构性转型 [18][21] - 平台化投资视角：机构投资者将其视为可扩展的平台化投资 而非孤立的房地产交易 与印度的制造业雄心、电子商务增长、更快的配送周期以及自动化、机器人技术和数据分析的集成前景相契合 [19][21]