文章核心观点 - 中国房地产市场在经历近四年调整后，于马年（2026年）迎来全面结构性复苏，市场告别单边下行，进入由政策底、市场底、资金底“三底共振”推动的理性回升阶段 [1] - 本轮复苏呈现“核心引领、梯次扩散、全域回暖”的格局，区域分化仍是核心特征，一线及强二线城市率先领跑 [10] - 当前被认为是购房的黄金窗口期，因政策红利最足、价格处于洼地且行业风险降低，但需理性选择，聚焦核心城市及优质资产 [13][14] 政策环境 - 政策基调彻底转向“主动托底、精准发力”，中央层面明确“政策要一次性给足”，调控思路从短期救市转向构建房地产发展新模式 [3] - 国家层面普惠政策集中释放：换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底；个人销售不足2年住房增值税率从5%降至3%（一套500万房产可省约10万元税费）；房贷利率降至历史低点，首套房贷利率普遍降至3.5%~4%区间；商业用房贷款最低首付比例下调至30% [4] - 地方层面政策松绑“全域覆盖”：超60个城市出台优化政策，核心城市放宽限购限售；多地通过购房补贴、契税补贴（如珠海按新房网签价1%补贴，单套最高3万元）、公积金贷款额度提升等方式刺激需求 [6] 市场表现与数据 - 全国市场筑底完成，价格止跌回升：马年1月全国百城新房均价环比上涨0.18%，同比上涨2.52%；二手住宅均价跌幅收窄0.12个百分点 [7] - 成交量显著回暖：全国26个重点城市二手房实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5%；22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平 [7] - 核心城市领跑复苏：北京1月二手房网签1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房交易创5年同期新高；深圳成交6802套二手房，创近10个月新高 [9] - 强二线城市成为中坚力量：杭州、成都、武汉、重庆等城市新房、二手房成交量环比涨幅连续多月保持在10%以上 [9] 资金与行业基本面 - 市场流动性宽松：广义货币M2持续增长，居民储蓄存款突破160万亿元；MLF利率下行支撑房贷利率走低 [11] - 房企融资环境改善：融资“白名单”制度落地，2025年专项债限额达4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元；近20家房企完成债务重组 [11] - 资产证券化提速：马年1月下旬8单商业不动产REITs发行文件挂网，合计估值321亿元 [11] - 土地市场热度回升，部分核心城市出现“地价倒挂”现象 [11] 市场趋势与区域分化 - 复苏为理性回升，非“大水漫灌”式暴涨，区域分化明显 [10] - 一线核心城市预计全年房价涨幅维持在5%~8% [10] - 强二线城市（如杭州、成都）预计全年房价涨幅维持在4%~7% [10] - 三四线及以下城市预计全年涨幅维持在2%~5%，将终结持续下跌态势 [10] 购房窗口期逻辑 - 政策红利顶峰：限购限售全面取消，房贷利率、首付比例历史最低，换房退税、购房补贴等政策集中 [13] - 价格处于洼地：全国楼市价格已回到2019-2020年水平 [13] - 行业风险降低：房企债务风险逐步化解，预售资金监管强化，交付担忧缓解 [13] 购房策略建议 - 刚需购房者：优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，月供控制在家庭月收入30%以内 [14] - 改善型群体：把握“卖旧买新”政策红利，置换品质更高房源 [14] - 投资者：聚焦核心城市核心板块优质资产，摒弃“炒房”思维，规避三四线非核心及远郊房产 [14]