行业趋势：楼市逻辑转向与存量房价值重估 - 2026年楼市进入“分化筑底”新阶段，逻辑从“增量扩张”彻底转向“存量提质”，围绕存量住房的价值重估成为核心[1][3] - 2026年全国重点城市二手房成交量同比增长超30%，楼龄超20年老房成交增幅尤为突出，北京、上海核心区老破小出现“供不应求”局面[3] - 房地产市场从“高速增长”转向“高质量发展”，“普涨”时代结束，核心地段、配套完善的存量房产成为未来楼市“核心资产”[14] 政策驱动：系统性旧改升级与资金支持 - 2026年住建部联合多部门推出“基础保障-功能完善-价值提升”三级改造体系新规，中央财政专项补助资金达625亿元，地方补贴比例高达80%-90%[3] - 基础类改造聚焦安全底线，将老化管线更换、外墙保温等纳入财政补贴[5] - 完善类改造以加装电梯为重点，新规明确2/3以上业主同意即可申请，一线城市每部电梯补贴20万-30万元，施工周期控制在3个月内[5] - 提升类改造在厦门等城市试点，允许老房在安全条件下增加不超过原面积20%的建筑面积[5] 市场表现：改造带来的价值提升案例 - 北京西城区某老小区改造后，二手房单价上涨5000-8000元/㎡[6] - 杭州浙工新村（25年以上房龄）改造后房价从3万/㎡涨到5万/㎡，比周边未改造老小区溢价30%[6] - 北京劲松某旧公房改造后，50平方米户型增至58平方米，公房产权升级为可自由交易商品房，市场估值跳涨60%[6] - 加装电梯后，老破小四楼以上房源转手价提升10%-15%，成交周期缩短40%[5] 政策创新：官方收购与流通性支持 - 上海浦东新区、静安区、徐汇区2026年2月启动“收购二手住房用于保障性租赁住房”试点，由区级国企牵头，建设银行提供专项金融支持，形成“财政+银行+国企”多元资金池[8] - 收购精准瞄准70平方米以下、单套总价不超过400万元、位于核心区域且配套成熟的小户型老破小，收购流程1-2个月，价格为第三方评估公允价[8] - 北京、广州、杭州等城市也在酝酿类似收购政策，重点收购核心区老旧房源用于保障性租赁住房或人才住房[8] 资产盘活：危房整改与合规利用新模式 - 针对C、D级危房，中央鼓励“原拆原建”模式，政府开通审批绿色通道，国企代办手续，9个月即可完成重建，业主仅承担成本价建设费用[9] - 广州花都区某1976年建成的危房，改造前价值80万元，重建后市值飙升至210万元，增值超160%[9] - 政策允许老房子通过出租、入股、合作等方式合法盘活，浙江莫干山周边农村老房改造为民宿后，旺季房价达1000元/晚，业主年分红超10万元[11] 价值核心：不可复制的地段与配套优势 - 大多数老破小位于城市核心区域，占据最优质的教育、医疗、交通资源，“一刻钟便民生活圈”已成型，是几十年城市发展沉淀的稀缺资源[11] - 随着旧改政策落地补齐“破旧”短板，其“低总价+强配套”优势凸显，成为刚需群体首选，需求激增推动价值上涨[12] - 当下新房多位于郊区或新兴板块，配套设施完善需5-10年甚至更久，教育、医疗等核心资源难以与核心区老破小抗衡[12] 受益资产特征与业主策略 - 能实现增值的老破小主要分两类：一是位于一线、强二线核心城市成熟板块的房源；二是纳入旧改、危房整改或官方收购计划的房源[12] - 位于三四线城市非核心区域、房龄超30年且未纳入改造计划、配套匮乏的老破小，难以实现明显增值[13] - 改造后物业费可能上涨30%以上，业主需理性权衡持有成本与增值收益[13] - 符合红利的业主应主动关注社区改造申报，积极参与协商；重视改造后物业管理；若有置换需求可借助官方收购政策实现平稳脱手[13]