公司股价表现与面临挑战 - Vornado Realty Trust (VNO) 过去一年股价下跌了30% [1] - 公司作为房地产投资信托基金，面临持续高利率和充满挑战的办公楼市场状况两大不利因素 [1] 利率环境对REITs的影响 - 长期利率对REITs价值有更大影响，如果长期利率（如10年期国债收益率）开始有意义地下降，可能推动Vornado股价上涨 [3] - 长期利率下降可能发生在通胀率最终降至2%以下时 [3] - REITs对利率变化高度敏感，高利率会增加借贷成本，减少现金流，限制融资和开发能力，并使债券等低风险固收资产对投资者更具吸引力，从而导致商业地产价值下降 [2] - 低利率则对REITs有积极影响，可降低借贷成本并提升其房地产资产组合的价值 [2] 办公楼市场动态 - Vornado的资产组合多元化，包含纽约、芝加哥和旧金山的办公、零售和住宅物业，但大部分是办公楼物业 [4] - 根据仲量联行的最新美国办公楼市场动态报告，该行业似乎正迎来拐点 [5] - 第四季度租赁活动达到疫情后的新高，年租赁活动增长5.2% [5] - 随着大规模交易同比增长15%，企业对做出重大办公空间承诺的信心增强 [5] - 美国办公楼销售额已连续七个季度增长，显示投资者对购买办公楼物业的信心日益增强 [5] - 同时，在建新办公楼的管道数量正趋向创纪录的低位 [5] - 这些因素促使仲量联行认为办公楼行业正进入一个新的增长周期 [5]