报告公司投资评级 - 报告对Vornado Realty Trust（VNO）的评级为“Sell”（卖出）[14] 报告的核心观点 - 报告在2025年第一季度财报发布后，给出财报电话会议要点、更新模型和目标价并展示估值趋势 [1] - 预计VNO的AFFO会受到资本支出需求的压力，近期租赁业务对盈利的影响需要时间体现 [12] 根据相关目录分别进行总结 财报电话会议要点 - 管理层认为处于房东市场，曼哈顿是美国最佳房地产市场，甲级写字楼租户需求强劲，新供应受高重置成本和高利率限制，租金上涨、免租期缩短，现金租户改善成本仍高，纽约有扩张情况，租赁需求来自多种类型用户 [3] - 3月环球音乐集团在PENN 2租赁33.7万平方英尺（出租率达50%），第一季度PENN 1租赁16.3万平方英尺 [3] - VNO在旧金山555 California Street完成22.2万平方英尺租赁，起始租金120美元，该建筑受金融服务公司青睐，管理层对旧金山新市长表示乐观 [3] - VNO完成770 Broadway 110万平方英尺70年的三净主租赁，预租9.35亿美元（7亿美元用于偿还相关抵押贷款），后续每年租金130万美元，第二季度将确认8亿美元收益 [3] - VNO纽约地区入住率2024年第四季度末为88.8%，第一季度降至84.4%，因Penn 2全面投入使用，后因纽约大学租赁770 Broadway整栋楼升至87.4%，预计12个月内达90%低段水平 [3] - VNO未给出正式指引，但预计2025年可比FFO与2024年基本持平，Penn 1和Penn 2的租赁将在2027年带来显著增长 [4] 估值情况 - 从FFO倍数看，VNO当前NTM FFO为17.9倍，低于2016 - 2019年历史平均的22.3倍，相对于REIT板块有6.0%的溢价，2016 - 2019年历史平均溢价为20% [10] - 从AFFO倍数看，VNO当前NTM AFFO为37.9倍，高于2018 - 2019年大流行前平均的32.0倍，相对于REITs有88%的溢价，2018 - 2019年平均为50%，预计租户改善和租赁佣金在填补空置时仍会对AFFO增长构成阻力 [10] 估计调整原因 - 2025年第一季度业绩、PENN2租赁速度快于先前假设、调整资本化利息、4月活动（用纽约大学预付款偿还770 Broadway贷款、为1535 Broadway合资企业融资4.5亿美元赎回4亿美元优先股）、5月活动（VNO合资企业出售512 West 22nd Street获2.05亿美元偿还1.236亿美元抵押贷款）等因素导致估计调整 [11] 目标价调整 - 将12个月目标价从30美元提高到33美元，基于更新后的Q5 - Q8目标AFFO倍数从26.2倍提高到27.0倍以及滚动Q5 - Q8 AFFO，VNO当前NTM AFFO为37.9倍 [12]

报告公司投资评级 - 对Vornado Realty Trust（VNO）的评级为Sell [14] 报告的核心观点 - 1Q25财报后更新模型和目标价并展示估值趋势 [1] - 预计2025年可比FFO与2024年基本持平 2027年PENN 1和PENN 2的租赁将推动显著增长 [4] - VNO的AFFO受资本支出需求的压力 近期租赁需时间影响收益 [12] 根据相关目录分别进行总结 收益电话会议要点 - 管理层认为处于房东市场 曼哈顿房地产市场佳 甲级写字楼需求强 新供应受高置换成本和利率限制 租金上涨 免租期减少 现金租户改善成本仍高 纽约有扩张 租赁用户类型多样 [3] - 3月环球音乐集团在PENN 2租赁33.7万平方英尺 租赁率达50% 1Q在PENN 1租赁16.3万平方英尺 [3] - VNO在旧金山555 California Street完成22.2万平方英尺租赁 起租租金120美元 该建筑受金融服务公司青睐 管理层对旧金山新市长表示乐观 [3] - VNO完成770 Broadway 110万平方英尺70年的三净主租赁 预付租金9.35亿美元 其中7亿美元用于偿还相关抵押贷款 后续每年租金130万美元 2Q25将确认8亿美元收益 [3] - VNO纽约的入住率4Q24末为88.8% 1Q降至84.4% 因Penn 2全面投入使用 后因NYU租赁770 Broadway增至87.4% 预计12个月内达90%低区间 [3] 估值 - FFO倍数方面 VNO当前NTM FFO为17.9倍 低于2016 - 2019年历史平均的22.3倍 相对于REIT板块有6.0%的溢价 历史平均溢价为20% [10] - AFFO倍数方面 VNO的NTM AFFO为37.9倍 高于2018 - 2019年大流行前平均的32.0倍 相对于REITs有88%的溢价 2018 - 2019年平均为50% 预计租户改善和租赁佣金将继续阻碍AFFO增长 [10] 估计变化原因 - 1Q25业绩 [11] - PENN2租赁速度快于先前假设 [11] - 修订资本化利息 [11] - 4月活动 包括用NYU预付款偿还770 Broadway贷款和为1535 Broadway合资企业融资4.5亿美元用于赎回4亿美元优先股 [11] - 5月活动 VNO合资企业以2.05亿美元出售512 West 22nd Street以偿还1.236亿美元抵押贷款 [11] 目标价调整 - 将12个月目标价从30美元提高到33美元 基于更新的Q5 - Q8目标AFFO倍数从26.2倍提高到27.0倍和滚动Q5 - Q8 AFFO [12]

Shares of Vornado Realty Trust (VNO) have gained 6.7% in a month, outperforming the industry’s growth of 3.4%.This office real estate investment trust (REIT) owns a concentration of high-quality office properties strategically located in markets of New York, Chicago and San Francisco. It is poised to benefit from tenants’ healthy demand for premier office spaces with class-apart amenities. A healthy balance sheet position supports its growth endeavors.Analysts seem positive about this Zacks Rank #3 (Hold) c ...

NEW YORK, May 14, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Vornado Realty Trust (NYSE:VNO) announced today that its 55% owned joint venture has entered into an agreement to sell 512 West 22nd Street, a 173,000 square foot Class A office building, for $205 million. The sale is expected to close in the third quarter of 2025 and is subject to customary closing conditions. A portion of the proceeds will be used by the joint venture to repay the $123.6 million mortgage loan encumbering the property. Vornado Realty Trust is a fu ...

Vornado Realty Trust 2025年第一季度业绩 - 纽约物业出租率为83.5%，同比下降470个基点，较上一季度的87.6%环比下降 [1] - THE MART和555 California Street物业出租率未披露具体数据但提及存在波动 [1] 太平洋收益投资策略 - 聚焦长期财富创造，通过价格波动实现价值聚合 [1] - 主要投资标的包括被低估的高增长公司、高股息股票、房地产信托基金(REITs)及绿色能源企业 [1] （注：文档2和文档3内容均为披露声明，根据任务要求不予提取）

Vornado Realty Trust (VNO) Q1 2025 Earnings Call May 06, 2025 10:00 AM ET Company Participants Steven Borenstein - EVP & Corporation CounselSteven Roth - Chairman and Chief Executive OfficerMichael Franco - President & CFOSteve Sakwa - Senior Managing DirectorGlen Weiss - Executive VP of Office Leasing & Co-Head of Real EstateJohn Kim - Managing Director - US Real EstateFloris van Dijkum - Managing DirectorThomas Sanelli - Executive VP of Finance & Chief Administrative OfficerJana Galan - DirectorAnthony Pa ...

财务表现 - 2025年第一季度调整后FFO每股63美分 超出市场预期的52美分 同比增长14.5% [1] - 总营收4.616亿美元 超过预期的4.479亿美元 同比增长5.8% [2] - 期末现金及等价物5.689亿美元 较2024年底的7.339亿美元下降 [10] 运营数据 - 同店NOI达2.933亿美元 去年同期为2.691亿美元 纽约、THE MART和555 California Street项目分别增长8.7%、9.9%和7.9% [3] - 纽约办公室组合出租面积70.9万平方英尺 初始租金95.53美元/平方英尺 平均租期14.7年 [4] - 纽约零售组合出租2.5万平方英尺 初始租金222.2美元/平方英尺 平均租期14.3年 [5] - THE MART出租8.3万平方英尺 初始租金51.33美元/平方英尺 平均租期8年 [6] - 555 California Street出租22.2万平方英尺 初始租金120.65美元/平方英尺 平均租期13.1年 [7] 资产组合 - 纽约组合出租率83.5% 同比下降470个基点 THE MART出租率78.2% 同比上升60个基点 555 California Street出租率92.3% 同比下降220个基点 [8] - 处置220 Central Park South两套公寓单元及配套设施 净收益2470万美元 [9] 同业比较 - BXP公司FFO每股1.64美元 略低于预期的1.65美元 受出租率下降影响 [13] - SL Green公司FFO每股1.40美元 超过预期的1.27美元 曼哈顿办公室租金上涨推动业绩 [13]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度可比FFO为每股0.63美元，较去年第一季度的每股0.55美元增加8美分，主要因PENN1有利的地租重置、更高的招牌净营业收入和租金起租带来的净营业收入增加，部分被已知租户迁出和较低的利息及投资收入影响所抵消 [16][24] - 整体GAAP同店净营业收入增长3.5% [16] - 截至目前，公司减少债务9.15亿美元，增加现金5亿美元，零售合资企业优先股权益从年初的18.28亿美元降至10.79亿美元，现金余额达14亿美元，加上未动用的信贷额度16亿美元，即时流动性为30亿美元，上述交易预计使GAAP收益增加约3600万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约办公业务 - 第一季度租赁总面积达103.9万平方英尺，其中纽约办公业务为70.9万平方英尺，起始租金为每平方英尺95美元，现金市价调整为6.5%，GAAP市价调整为9.5%，平均租赁期限为14.7年 [16] - 纽约办公业务占用率本季度从88.8%降至84.4%，主要因PENN2全面投入使用，但随着770 Broadway整栋大楼主租赁完成，目前办公占用率已增至87.4%，预计未来一年左右将升至90%以上 [25] 旧金山555 California Road办公塔楼业务 - 完成总面积达22.2万平方英尺的租赁，起始租金为每平方英尺120美元，自2022年以来已租赁65.7万平方英尺，持续跑赢市场 [18][29] 各个市场数据和关键指标变化 纽约办公市场 - 第一季度保持强劲势头，季度交易量为2019年第四季度以来最强，最佳ISA市场的可用面积持续减少，预计未来市场将继续收紧，租金将强劲增长 [25] 旧金山市场 - 自疫情结束后一直是较具挑战性的市场之一，但目前终于出现改善迹象 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造流动性，进行租赁和交易，如完成Uniqlo出售、1535 Broadway融资等，以减少债务、增加现金 [9][10] - 持续推进PENN1和PENN2的租赁工作，预计2027年全面产生积极影响，实现显著盈利增长 [25] - 计划在350 Park Avenue开发一座180万平方英尺的总部塔楼 [21] - 考虑出售部分非核心资产，包括纽约以外的一些大型资产和曼哈顿的非核心建筑 [47] - 作为办公公司，主要开发办公项目，但也会在宾州区适当开发一些公寓项目 [80][100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营的宏观环境与三个月前不同，关税政策虽会影响客户和租户，但预计全球纷争将比预期更快解决，公司业务未来前景依然乐观 [5][6] - 曼哈顿是美国最好的房地产市场，特别是办公市场，需求强劲，可用空间迅速减少，新建供应不足，是典型的房东市场，租金和现有优质建筑价值将大幅上涨 [7][8] - 尽管当前市场存在波动，但公司认为不会影响大多数租户租赁空间的最终决策，对市场和整个投资组合的交易管道持积极态度 [27] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现出色，是美国首个在所有运营建筑组合中实现100%认证的公司 [22] - 公司多数有担保贷款反映当前市场利率，而其他一些公司仍依赖低利率贷款，在利率上升市场中，到期贷款无保护措施 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 200万平方英尺的租赁谈判在PENN1、PENN2和其他投资组合中的分布情况，以及PENN2年底达到80%租赁率的信心水平 - 200万平方英尺的租赁管道中，约50%来自PENN1和PENN2，PENN2有很多出色的租赁活动，租金每周都在上涨，公司对达到80%租赁率的信心与上季度相同，具体时间点的差异不会产生重大影响 [37][39] 问题2: 公司14亿美元现金的用途 - 公司很高兴能降低资产负债表杠杆并保持大量现金余额，计划将现金用于保留适当缓冲、偿还部分高成本债务以及寻找新的投资机会，还会用于支付一年多后到期的无担保债券和支持350 Park和宾州区的开发项目 [44][45] 问题3: 公司出售资产的情况以及奢侈品零售商购买与租赁房地产的意愿 - 公司表示部分纽约以外的建筑和曼哈顿的非核心建筑可在合适价格出售，市场上不仅零售商购买资产，如亚马逊等大公司也在转变策略从租赁转向购买，这对纽约房地产市场是好事 [47][49] 问题4: 公司拟出售资产的估值是否会回到或超过2019年水平 - 公司不会以受COVID影响的低价出售优质资产，基准是2019年，优质资产会恢复并随着时间推移获得更高价格，市场上优质资产始终能获得高价 [53][55] 问题5: 租赁管道中能推动入住率的部分占比以及公司预期入住率情况 - 租赁管道中很大一部分将增加入住率，吸收空置空间，公司预计未来12个月左右入住率达到90%以上，若PENN1和PENN2在未来24个月内全部租出，入住率将达到约94%，长期来看有望回到95 - 96% [56][58][60] 问题6: 宾州区GAAP净营业收入和现金净营业收入差距持续时间以及现金净营业收入何时超过GAAP净营业收入 - 该问题需进一步线下讨论，预计大部分情况会在后期出现，2027年盈利将显著增长 [67] 问题7: 公司是否考虑展示核心入住率或在运营物业的入住率 - 公司会认真考虑该建议，因部分资产因待开发或处理问题而空置，影响了公布的入住率水平 [70] 问题8: Deloitte项目与PENN15项目的数学计算比较以及市场对大型项目的接受程度 - 公司认为自己在曼哈顿西区拥有最佳空置土地，Deloitte项目对租户来说很有吸引力但价格紧张，公司不会接受不能为股东带来预期财务结果的交易，目前处于房东牛市的起步阶段，价值、价格和交易量将上升，新项目建设将稀缺，公司财务状况良好，有耐心等待合适项目 [74][76] 问题9: 公司对公寓开发的考虑，是在现有场地还是小规模项目 - 公司主要是办公公司，但也认识到公寓市场长期价值创造能力强且波动性小，但政治因素更复杂，会在宾州区开发一些公寓项目，但不会是纯公寓开发项目，也不太可能购买现有公寓楼 [80][81][100] 问题10: 纽约市业主自用趋势以及公司出售资产的相关情况 - 在零售方面，第五大道、苏豪区等曼哈顿核心区域的零售商希望永久拥有物业，愿意支付高价，公司若获得合适价格会进行交易；在办公方面，因人才想在纽约工作，雇主能让员工到办公室上班，且这些公司借款成本低，所以出现业主自用情况，如亚马逊和NYU的交易，这种情况不会每周都发生，但不会是最后一次 [89][90][91] 问题11: 租户行为的变化以及对投资组合长期投资的影响 - 租户方面，租金上涨，免租期开始减少，租户因担心市场向房东市场转变而提前续约，纽约市场各行业都有扩张情况；投资组合方面，公司应投资高品质建筑，因这类建筑需求大、租金上涨空间大，过去几年公司一直在重塑投资组合，未来主要开发办公项目，也会在宾州区适当开发公寓项目 [94][95][98] 问题12: 宾州区下一个项目以及联邦政府参与宾州车站规划的影响 - 公司不会提前公布公寓项目的具体情况，已在第八大道和第34街的小块土地上计划进行小型公寓项目；公司支持联邦政府参与宾州车站规划，过去公司在改善宾州车站方面做了很多工作，欢迎任何有助于完成地下工程的支持 [105][107] 问题13: 第五大道合资企业中优先股的剩余面值和收益率 - 剩余面值约为10.5亿美元，收益率约为5.5%，综合约为5% [112] 问题14: 宏观不确定性未影响租赁的信心来源以及1Q、4月和5月的趋势 - 截至目前，公司租赁未受影响，但会关注相关情况，近期亚马逊、Deloitte和NYU的交易表明租户仍在做决策；零售商方面，从海外采购产品的商家会受到较大影响而暂停决策 [114][115] 问题15: 2025年剩余时间和2026年初到期债务的再融资情况和潜在逆风 - 团队正在努力处理到期债务，市场开放可进行交易，预计大部分债务可按面值再融资，但不同资产情况不同，部分资产可能会有息票扩张，总体利息会有小幅增加但不显著 [118][119] 问题16: 同店净营业收入是否会随入住率在2027年加速增长以及资本分配的优先顺序和Hotel Penn地块潜在出售情况 - 2027年随着资产租出，同店净营业收入将跟随入住率增长；资本分配方面，公司会评估所有机会，目前重点是投资现有业务，包括新开发或偿还部分债务，股票回购不是当前首要考虑事项，Hotel Penn地块潜在出售情况暂无最新消息 [122][124] 问题17: NYU交易增值2500万美元的抵消因素以及净营业收入在现金和GAAP处理上的差异 - 若排除公司层面的掉期交易，该资产的利息支出为4700万美元，当前净营业收入约为4950万美元，目前基本持平；展望未来，加上来自NYU的付款、Wegmans交易以及保留的2亿美元利息，预计可达约2900万美元 [129] 问题18: PENN1的租赁率 - PENN1的租赁率与入住率相同，为88% [131] 问题19: PENN1地租仲裁和诉讼的情况 - 仲裁小组确定基本年地租为1500万美元，若公司在诉讼中获胜，1500万美元的地租将持续25年；若败诉，地租将变为2000万美元，公司认为自身在诉讼中有很好的立场 [135][136]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收4.6158亿美元 同比增长5.8% [1] - 每股收益0.63美元 去年同期为-0.05美元 [1] - 营收超市场预期3.05%（共识预期4.4791亿美元） [1] - 每股收益超预期21.15%（共识预期0.52美元） [1] 市场反应 - 过去一个月股价上涨12.9% 同期标普500指数仅涨0.4% [3] - 目前Zacks评级为2级（买入） 预示可能跑赢大盘 [3] 关键运营指标 - 纽约地区物业面积2089.3万平方英尺 低于分析师预期2138万平方英尺 [4] - 纽约整体出租率83.5% 低于分析师预期86.6% [4] - 纽约零售物业出租率72.2% 低于预期73.2% [4] - 纽约办公物业出租率84.4% 低于预期85.4% [4] 收入构成 - 其他收入8537万美元 超预期7872万美元 同比增长9.3% [4] - 纽约地区收入3.7621亿美元 超预期3.6912亿美元 同比增长5% [4] - 佣金及其他收入5682万美元 同比增长20.7% [4] - 总租金收入4.0476亿美元 超预期3.9354亿美元 同比增长4% [4] - 物业管理费收入303万美元 同比增长16.1% [4] - 清洁服务收入3648万美元 同比增长2% [4] - 其他收入1732万美元 同比暴涨98.9% [4] - 物业租赁收入3.4839亿美元 同比增长3.3% [4]

公司业绩表现 - Vornado最新季度每股运营资金(FFO)为0.63美元，超出Zacks共识预期0.52美元21.15%，较去年同期0.55美元增长14.55% [1] - 公司连续四个季度FFO均超预期，最近一次超预期幅度达19.61%（实际0.61美元vs预期0.51美元）[1][2] - 2025年一季度营收4.6158亿美元，超预期3.05%，较去年同期4.3638亿美元增长5.8% [2] 市场表现与评级 - 公司股价年初至今下跌11.4%，跑输同期标普500指数-3.3%的跌幅 [3] - 当前Zacks评级为2(买入)，主要基于盈利预期修正趋势向好 [6] - 行业排名显示REIT和股权信托-其他类别处于Zacks 250+行业中后37%分位 [8] 未来展望 - 下季度共识FFO预期为-0.33美元/营收4.5506亿美元，本财年预期2.19美元/营收18.2亿美元 [7] - 管理层在财报电话会中的评论将影响短期股价走势 [3] - 同行Hudson Pacific Properties预计5月7日公布季度EPS 0.09美元，同比下滑47.1%，营收预期2.0356亿美元（同比-4.9%）[9][10] 行业研究 - Zacks行业研究显示排名前50%行业表现是后50%的2倍以上 [8] - 同类公司Hudson Pacific Properties过去30天EPS预期被下调15.4% [9]