核心观点 - Macerich公司2025年第四季度及全年业绩表现分化 第四季度经调整后每股运营资金(FFO)为0.48美元 超出市场预期 但季度营收同比下降4.4% 全年营收同比增长10.4%至10.1亿美元 但全年每股FFO同比下降至1.50美元 [1][2][3] - 公司运营基本面显示出积极信号 包括强劲的租赁量、连续17个季度的正租金调升率以及较高的每平方英尺租户销售额 但整体出租率略有下滑 [4][5][6][11] - 同行业其他零售REITs如Regency Centers和Kimco Realty在第四季度也报告了稳健的业绩 每股FFO均实现同比增长 [12][13] 财务业绩 - 第四季度FFO： 2025年第四季度经调整后每股FFO为0.48美元 超过市场预期的0.43美元 也高于去年同期的0.47美元 [1] - 第四季度营收： 第四季度营收为2.617亿美元 低于市场预期的2.833亿美元 较去年同期的2.737亿美元下降4.4% [2] - 全年业绩： 2025年全年每股FFO为1.50美元 超过市场预期的1.45美元 但低于2024年的1.58美元 全年营收为10.1亿美元 同比增长10.4% 符合市场预期 [3] 运营指标 - 租赁活动： 第四季度签署了140万平方英尺的租约 按可比中心计算 签约租赁面积同比增长36% [4] - 租金调升率： 截至2025年12月31日的过去12个月 基础租金重签租金较到期租金高出6.7% 这是连续第17个季度实现正租金调升率 [5] - 租户销售： 截至2025年12月31日的过去12个月 面积小于1万平方英尺的物业组合租户每平方英尺销售额为881美元 高于去年同期的837美元 [4] - 净营业收入(NOI)： 第四季度“前进投资组合”中心的NOI（不包括租约终止收入）同比增长1.7% 达到1.975亿美元 [5] - 出租率： 截至2025年12月31日 整体物业组合出租率为94% 略低于2024年12月31日的94.1% 但高于93.7%的预期 “前进投资组合”中心的出租率为94.9% [6] 资产与财务状况 - 资产处置： 2025年第四季度 公司完成了总计4230万美元的边角地和土地销售 [7] - 流动性： 截至2026年2月18日 公司拥有约9.9亿美元的流动性 其中包括其循环信贷额度下的6.5亿美元可用额度 [8] 行业对比 - Regency Centers： 2025年第四季度NAREIT每股FFO为1.17美元 符合市场预期 同比增长7.3% 业绩反映了健康的租赁活动及同店NOI和基础租金的同比增长 [12] - Kimco Realty： 2025年第四季度每股FFO为0.44美元 符合市场预期 同比增长4.8% 业绩反映了因出租率提升和最低租金上涨而带来的同店NOI增长 [12][13]