政策环境 - 2026年房地产政策完成根本性转向，从被动纾困升级为主动托底、激活需求、稳定预期的系统工程，政策底与市场底实现双重确认 [2] - 政策组合拳包括“降成本、松门槛、优供给”，房贷利率维持历史低位，首套利率普遍进入3.5%以下区间，部分城市低至“2字头”，首付比例持续下调，限购限贷政策因城施策松绑 [2] - 供给端有地方政府用专项债收购存量商品房转化为保障房、人才房的重磅举措，房企融资“白名单”常态化推进，行业风险快速出清 [2] 市场表现 - 2026年1月全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，结束长期下行趋势，迎来趋势性转正 [3] - 全国13个重点城市1月二手房成交面积环比上涨16%，同比大涨33%，北京连续三个月网签量突破14000套，上海二手房成交创近五年同期新高，深圳同比涨幅高达45.5% [3] - 土拍市场同步回暖，核心城市优质地块溢价率回升，形成“土地—新房—二手房”的正向循环 [3] 金融与成本 - 房贷利率处于近十年最低水平，叠加首付比例下调、税费减免，购房者实际置业成本大幅下降，月供压力显著缓解 [4] - 央行保持稳健宽松的货币政策，市场流动性合理充裕，房贷额度充足、放款提速 [4] - 居民资产配置需求重新转向不动产，资金从金融资产回流优质不动产，推动核心区域房价率先企稳回升 [4] 市场分化特征 - 本轮回暖是深度分化下的结构性牛市，一线与强二线核心城市领涨，弱二线及三四线城市以稳为主，去库存仍是主线 [5][6] - 产品层面分化加剧，高品质住宅、次新房、学区房、配套成熟的改善户型成为市场主流，价格坚挺，而老旧小区、远郊刚需盘等资产持续走弱 [6] - 未来楼市逻辑已变，城市与板块选择至关重要，闭眼买房盈利时代结束 [6] 窗口期与建议 - 当前被认为是政策红利最足、成本最低、风险最小的黄金窗口期，且窗口期正以肉眼可见的速度关闭 [1][6] - 建议优先选择核心城市核心板块，聚焦一线及强二线城市主城区、配套成熟、学区优质、交通便利的区域 [8] - 建议优先选择房龄短、物业好、户型优质、流通性强的次新房或品牌房企新房，并抓住低利率、低首付、税费减免等政策红利窗口期果断行动 [8]