行业现状与核心数据 - 全国房屋总量为6亿栋，其中城市住宅为3.15亿套 [1] - 城市住宅空置数量高达6500万套 [1] - 以每套住宅居住3人估算，3.15亿套城市住宅理论上可容纳超过9亿人口，而当前城镇常住人口约为7亿多，存在可容纳约2亿人的过剩空间 [1] 市场结构性失衡 - 房产过剩问题背后存在严重的结构性失衡，表现为一线及核心二线城市房产稀缺与人口净流出小城市房产过剩并存 [3] - 在北上广深等一线城市及经济实力雄厚的二线城市核心地段，由于优质资源和就业机会集中，房产仍处于稀缺状态 [3] - 在人口持续净流出的小城市，尤其是一些资源枯竭型城市，房产正逐渐沦为“负资产”，面临无人接手的困境 [3] 未来市场分化趋势 - 未来楼市分化将更加极端，预计仅有20%的城市、20%的地段、20%的房产具备保值增值潜力 [4] - 剩余的大部分房产将逐渐回归居住属性，主要提供居住功能，而不再能带来额外的经济收益 [4] 对个人策略的影响 - 购房逻辑需要彻底重塑，闭眼买房升值的时代已结束，未来置业需极度谨慎，应优先选择核心城市的核心地段 [6] - 对于非核心城市、租金回报低的空置房产，应考虑果断变现，不应再抱有房价上涨幻想 [7] - 房产应回归居住本质，减少其金融投机属性，这有助于提升年轻人的生活质量，使其不必背负沉重房贷 [7]