文章核心观点 - 2026年马年开年，中国房地产行业迎来战略级转向，官方牵头、国企主导的存量房收储行动全面铺开，标志着行业正式告别增量扩张旧时代，迈入存量盘活、民生优先、稳健发展的新阶段，马年或成为行业转型的“分水岭” [1] 行业面临的困境与政策目标 - 市场面临三大核心痛点：“老破小”房源因房龄老、设施旧、贷款难成为流动性死角，挂牌周期动辄半年以上，其价格下跌引发片区估值拖累和二手房市场负向循环 [3] - 改善型家庭陷入“卖旧买新”两难，导致新房市场需求不足、去化压力加大，置换链条梗阻 [3] - 保障性租赁住房供给不足且分布不均，郊区房源难以满足新市民、青年人的“职住平衡”需求 [3] - 官方收购行动旨在精准击中上述痛点，打出一套稳楼市、优保障、通循环的组合拳 [3] 政策执行模式与全国落地情况 - 收购行动呈现精准定向、标准化的特征，以上海为例，优先选择内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内、产权清晰的中小户型二手房 [5] - 收购主体为各区公租房公司、区属保障房企业，资金由建设银行等金融机构提供专项支持，遵循自愿申请、市场化定价原则 [5] - 上海首批试点后，业内预测其全年收购规模或达1万套，占全市二手房库存的6.9% [5] - 全国多城迅速跟进，截至2026年2月中旬，已有超过80个城市表态支持国企收购存量商品房，36个城市发布具体征集公告 [6] - 杭州富阳区启动“以旧换新”，首批计划收购200套，报名家庭超200户 [6] - 济南起步区推出“全款收旧房”政策，计划分批次收购1000套旧房 [6] - 长沙利用专项债券与央行再贷款资金，一批次收储金额就近30亿元 [6] 政策释放的四重核心信号 - 第一重信号：楼市托底进入“精准护盘”新阶段，官方直接下场为最难流通的资产提供“刚性接盘”，旨在切断恐慌性抛售链条，推动二手房价格有序企稳，从底层修复市场信心 [7] - 第二重信号：正式打通房地产“置换链条”，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循环，多地试点配套“房票”“置换补贴”，用存量盘活带动增量消费 [9] - 第三重信号：城市更新模式从“拆改留”转向“收储盘活”，通过产权转移实现低效资产再利用，成为低成本、高效率、可持续的主流更新路径 [9] - 第四重信号：住房体系从“市场独大”走向“市场+保障”双轨并行，用存量房快速补充保障房供给，让商品房市场回归居住与改善属性 [11] 对市场参与者的影响与行业展望 - 对特定业主利好：手握核心地段、小户型、产权清晰“老破小”的业主，资产流动性大幅提升，获得稳妥变现渠道 [11] - 对购房换房者影响：市场恐慌性降价减少，楼市波动变小，置换链条打通后新房和改善房流通更顺畅 [11] - 对租房群体影响：位于城市核心区域的保租房供给增加，租金更稳定，新市民、青年人住房压力缓解 [12] - 政策具有选择性：郊区老破大、有抵押纠纷、违章搭建、地段偏远、户型或总价超标的房源基本不在收储范围内 [12] - 行业未来展望：政策有望进一步扩围，更多一二线城市跟进，收购范围可能延伸至存量商品房，但核心目标是稳市场、保民生、防风险，不会刺激房价大涨 [12] - 行业主基调：楼市将以“企稳修复、结构分化”为主基调，行业彻底告别高杠杆、高周转、高增长旧时代，进入存量盘活、稳健发展新时代 [12] - 行业新增长点：参与保障房建设、老旧小区改造、存量房运营将成为开发商、中介机构等市场主体的新增长点 [12]