文章核心观点 - 房地产市场长期走势的核心决定因素是真实需求而非短期价格波动 判断市场应关注人口流向和实际购买力而非政策或概念炒作[2][4][6] - 当前内地房地产市场面临结构性挑战 核心问题在于房屋供应过剩而适龄购房人口减少导致需求无法支撑价格 特别是三四线城市及一二线远郊地区[13][15][16] - 未来房价可能出现分化 普通住宅价格可能继续下行但购买力门槛依然很高 真正具备居住价值和保值能力的核心资产价格对多数人而言仍遥不可及[15][16][17] 房地产市场分析框架 - 观察房地产市场的基石是需求而非价格 应关注“谁会成为最终买家”这一核心问题[2][4] - 优质项目的定义是有人愿意花费重金购入并用心居住的房产 无人问津的房产无论地段多好都缺乏价值[5][7] - 投资决策应遵循人口流向 人口流入地区需求稳固 人口外流地区则应考虑离场[6] 市场参与者行为案例 - 李嘉诚旗下企业在过去十年持续大规模抛售内地房产 即使以折扣价出售也果断套现 例如2025年10月北京御翠园项目以七六折清盘 特价房均价每平方米7.5万至7.6万元 低于周边二手房 该项目持有23年土地成本每平方米1750元 即便打折出售也实现超50倍收益[8][9] - 同一市场参与者对香港房地产市场态度截然不同 其旗舰项目如The Henderson和Central Yards首期预租率超70% 且租金定价处于市场高端水平不打折 原因在于香港土地稀缺 全球资本和人才涌入导致供不应求[11][13] 当前市场供需数据 - 2025年全国人口减少339万人 出生人口仅792万创历史新低 作为购房主力的年轻人群正在萎缩[15] - 房地产市场建设未停 但投资热点高度集中于核心一二线城市 三四线城市土地连开发商都兴趣寥寥[15] - 截至2025年底 各类机构对2026年不动产行业预期指数从51.0大幅下滑至44.9 对二手房市场预期比新房更保守[15] - 三四线城市房产去化周期动辄长达80个月 一套房产可能需要七八年以上才能消化 即便部分城市房价已下跌50%依然鲜有人问津[15] 未来市场展望 - 普通住宅 特别是三四线城市以及一二线城市远郊的房产 价格预计将继续下行 因供需关系失衡 人少房多[16] - 价格下跌并不意味着购买力门槛降低 例如总价500万房产跌至200万 首付从100万降至40万 但对于月薪5000的工薪族而言仍是难以攒齐的天文数字 房价与购买力间的鸿沟并非30%的跌幅能填平[17] - 未来市场可能出现分化：三四线城市房产积压难脱手 一二线城市远郊房产价格持续下跌 而真正具备居住价值、能保值增值的核心资产价格对大多数人依旧遥不可及[17]