政策背景与核心目标 - 2026年马年开年，中国多地启动由政府主导、市场化运作的存量房收储行动，从上海浦东、静安、徐汇三区率先试点，到重庆、长沙、杭州等城市火速跟进，标志着房地产市场从“增量扩张”转向“存量盘活、民生优先”的新阶段[1] - 政策顶层设计源于2025年底中央经济工作会议提出的“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，2026年1月住建部、自然资源部联合发文提供全方位支持，截至2026年2月中旬，全国已有36个城市发布老破小收储具体公告，80多个城市表态支持国企收购存量住房[4] - 政策核心目标是“稳市场、保民生、防风险”，旨在切断恐慌性抛售链条，修复市场信心，并完善住房保障体系，而非刺激房价大涨[7][13] 聚焦“老破小”的原因与市场困境 - “老破小”指房龄普遍超20年、户型逼仄、设施老化的房源，是二手房市场的“鸡肋资产”，银行放贷谨慎，在市场下行期挂牌周期动辄半年以上，成为业主“卖不掉、住不好、拆不了”的沉重包袱[3] - 这些房源大多占据城市核心地段，但因流动性枯竭持续拖累片区房产估值，引发恐慌性降价，形成“降价—观望—再降价”的负向循环，成为楼市稳定的最大隐患[3] - 官方收购精准聚焦市场上流通最困难的房源，旨在解决这一市场痛点，是契合民生需求的“破局之举”[3][4] 政策运作的鲜明特征 - 收储标准严格且精准，以上海试点为例，优先收购内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元的小户型老破小，要求产权清晰[6] - 收购主体为区属国企、保障房公司，资金来源涵盖专项债、保障性住房再贷款、银行低息授信等低成本渠道，避免了资金违规流入楼市投机领域[6] - 交易遵循“自愿申请、市场化定价”原则，由第三方机构评估定价，不强制、不压价，保障业主权益并实现国有资产保值增值[6] 政策背后的四重核心逻辑 - 第一重逻辑：楼市托底从“大水漫灌”转向“精准护盘” 官方直接下场为老破小设置“价格安全垫”，切断恐慌性抛售链条，促使二手房价格从无序下跌转向有序企稳[7] - 第二重逻辑：打通置换链条，激活市场循环 为老业主提供确定性退出通道，使其在出售老房后能进入新房或次新房市场，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循环，济南、杭州等地推出“全款收旧房”、“以旧换新”等配套政策放大置换效应[9] - 第三重逻辑：完善住房保障体系，践行“租购并举” 收购核心地段老破小经改造后可快速投入租赁市场，以上海为例，租赁市场中小户型需求占比高达78.2%，此举能快速解决新市民、青年人的租房难题[9] - 第四重逻辑：城市更新从“拆改留”转向“收储盘活” 通过产权转移实现低效资产再利用，是低成本、高效率的城市更新新路径，未来将成为主流模式[10] 对楼市各参与方的结构性影响 - 对老破小业主：核心地段、符合收储标准的房源流动性将显著提升，但远郊老破大、产权有纠纷、不符合标准的房源仍面临去化压力，政策并非高价接盘，盲目惜售可能错失良机[12] - 对新房市场：改善型楼盘将最先受益于置换需求释放，核心城市、核心区域的改善盘成交量有望稳步回升；而远郊刚需盘将面临保障房供给增加带来的竞争压力，去化难度加大[12] - 对租房群体：保租房供给持续增加，租金将更加稳定，新市民、青年人的住房压力大幅缓解[12] - 对房地产行业：开发商需转向参与保障房建设、老旧小区改造、存量房运营等新增长点；中介机构需从单一交易佣金转向评估、托管、改造等全周期服务，行业洗牌加速[12] 未来展望与行业转型方向 - 政策将持续优化，收购范围可能从老破小延伸至部分存量商品房，资金支持力度也将进一步加大[13] - 未来楼市以“企稳修复、结构分化”为主基调，“挑地段、挑品质、挑流动性”将成为置业核心逻辑，核心地段、优质配套的房源仍具保值能力，而劣质资产风险将持续凸显[13] - 这标志着中国房地产转型：逻辑从“投机驱动”转向“民生为本”，从“增量扩张”转向“存量提质”，从“市场独大”转向“市场+保障”双轨并行[13]