上海房地产新政核心观点 - 上海发布“沪七条”房地产新政，旨在降低购房门槛，支持稳定居住群体的购房需求，并计划于2026年2月26日起施行 [1] 调减住房限购政策 - 非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税年限要求，从原先的“连续缴纳满5年及以上”大幅缩短至“连续缴纳满1年及以上” [2] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在现有限购政策基础上，于外环内增购1套住房 [2] - 持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，无需提供社保或个税证明，即可在本市限购1套住房 [2] - 新政前，非沪籍家庭需满足一年社保仅可认购外环外住房，新政后扩大至全市范围 [4] - 新政允许持有满五年居住证即有购房资格，改变了以往限购政策主要看社保缴纳年限的做法 [4] 优化住房公积金贷款政策 - 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [2] - 若叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [2] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [2] - 对于已使用过公积金贷款但已结清，且在本市无住房或仅有1套住房的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [3] - 将公积金贷款对多子女家庭的支持范围，从购买首套住房拓展至购买第二套住房，购买第二套住房的最高贷款额度可在本市最高额度基础上上浮20% [3] - 新政前若公积金贷款次数满两次则不予办理，新政后只要满足无房或仅有一套且贷款结清的条件即可继续享有贷款权利 [5] 支持居民置换改善需求 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，若其新购或置换的住房属于该成年子女家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税 [3] - 购房人家庭住房情况若符合上述条件，可向税务机关重新办理认定，并从认定之次月起调整纳税，并可退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [3] - 新政前，沪籍家庭子女成年后首次购房不征房产税，但置换阶段会涉及，新政后置换后若属唯一住房则不再征收 [5] 政策影响与市场展望 - 新政充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降 [4] - 叠加多子女和绿色建筑政策后，上海公积金个人贷款最高额度324万元已达到全国领先水平 [5] - 分析认为，“沪七条”政策体现因城施策、发挥存量和增量政策集成效应的导向，符合2026年住房消费工作要求 [5] - 政策惠及面广，涉及非沪籍和沪籍家庭、城市基础服务人员、多孩家庭等，具有精准施策的特点 [6] - 分析预计，新政叠加上海既有的宽松政策，将促进各类购房需求释放，带动置换链条顺畅，有力促进房地产市场平稳健康发展 [6]