核心观点 - 公司2025年第四季度及全年业绩表现强劲，通过资产出售、债务削减和资产负债表强化，实现了可分配经营现金流(AFFO)的显著增长，并因此将季度股息提高了50%至每股0.09美元[4][10][11] - 管理层对2026年展望积极，预计将继续优化投资组合，重点处置加利福尼亚州等非核心资产，同时保持审慎的财务预测[9][10][20] - 公司战略重心从规模增长转向为股东创造价值，强调通过资产组合管理和资本配置（如偿还优先股、增加股息）来提升每股内在价值，而非追求资产规模的扩张[4][5][7][30] 2025年财务业绩 - 净利润：2025年全年为3220万美元（每股0.65美元），第四季度为2180万美元（每股0.49美元），低于2024年同期[11] - 可分配经营现金流(AFFO)：2025年全年为1790万美元（每股0.39美元），第四季度为1140万美元（每股0.26美元），高于2024年同期[11] - 营业收入：总计下降约600万美元，主要原因是2024年和2025年的资产处置，部分被第四季度可变租金增加以及贷款计划下因平均余额增加带来的利息收入所抵消[12] - 营业费用：不包括资产减值的总营业费用下降约360万美元，主要由于资产处置带来的物业运营成本和折旧降低，以及当年奖金费用减少、前一年一次性140万美元遣散费和加速确认的股权薪酬[12] - 资产减值：增加1700万美元，与公司认定已发生价值损失的某些西海岸物业有关，该减值在第二季度记录[13] - 利息支出：减少920万美元，这得益于自2024年10月以来债务的大幅削减[13] 资本结构与流动性 - 债务与杠杆：公司整体债务和杠杆水平降低，特别是在2026年2月全额偿还了优先股，显著减少了普通股股东的优先索偿权[4] - 信贷额度：截至2025年12月，未使用的信贷额度约为1.64亿美元；截至财报电话会议当日（2026年2月19日），未使用额度约为1.117亿美元，净借款主要用于赎回剩余的68,000个A系列优先股单位[14] - 贷款安排：2025年12月成功修订了Farmer Mac贷款安排，将额度从7500万美元提高至8960万美元[14] - 即将到期的债务：四笔大都会人寿贷款（总额约2600万美元）将在2026年重新定价，其中一笔已于1月以5.19%的利率重新定价[14] 2026年业绩指引 - 净利润：预计在880万美元至1090万美元之间[15] - 可分配经营现金流(AFFO)：预计在1440万美元至1640万美元之间，合每股0.33美元至0.37美元[15] - 收入端：固定农场、太阳能、风能和娱乐租金反映了2025年资产处置的全年影响以及租约续签；可变支付（作物销售和作物保险）预计将较2025年下降，部分原因是柑橘和鳄梨的早期展望以及2025年的资产处置[15] - 费用端：物业运营费用以及折旧、折耗和摊销因2025年的资产处置而下降；一般及行政费用因出售MWA导致薪酬成本降低以及贷款预期信用损失减少而下降；利息支出因2026年迄今的借款而增加[15][16] 资产组合管理与战略 - 资产处置：2025年出售了经纪和拍卖资产管理子公司MWA，简化了业务结构，同时保持了与买方及原团队的市场信息渠道[7][8]；公司计划在2026年继续优化投资组合，重点在加利福尼亚州进行边际改善，并在价格反映资产内在价值时进行处置[10][20] - 对加州市场的态度：公司已“完全看淡”加利福尼亚州，除了最优质的杏仁等坚果树资产外，计划逐步清算该州的大部分其他资产[20]；加州市场的交易活动已重新开放，但价格不佳[20] - 核心资产区域：公司绝大部分（加州以外）资产现集中于伊利诺伊州，对该州资产非常看好，部分资产自购买以来已升值30%或更多，但若价格合适也愿意出售以实现收益并分配给股东[21][22] - 收购策略：当前收购态度谨慎，不追求为增长而增长，重点是为股东创造价值；认为优质农地投资回报的三分之二来自增值，三分之一来自当期收益，因此需要耐心等待价值提升[29][30] 股息与资本配置 - 股息增加：季度股息增加50%至每股0.09美元，主要受AFFO增长驱动，而非资产出售[4][10][31] - 股票回购：随着股价上涨，股票回购可能会减少，但管理层仍认为股价远低于投资组合资产的清算价值[31] - 资本回收策略：资产出售所得主要用于支付特别股息，而非常规股息，因为资产出售具有不可预测性[32] 贷款计划（FPI Loan Program） - 表现与策略：贷款计划活动增加，是AFFO增长的主要驱动力之一[13]；该计划在当前环境下机会强劲，具有逆周期性[25]；只要抵押品稳固，公司倾向于延长贷款期限以获取强劲回报[25] - 近期动态：有两笔原定于2026年1月到期的FPI贷款已延期至9月[24]；预计贷款计划在未来一年将小幅增长或保持稳定[25] 运营要点与市场评论 - 季节性：第四季度历来是收入强劲的季节，因为部分收入流在实际收到现金时才予以确认[6] - 租金结构变化：有租约从固定租金转为可变租金，但对利润表影响不显著[26][27] - 再融资预期：一笔将于2026年3月到期的定期贷款预计将以约5.3%的利率重新定价[28]