春节假期楼市整体表现 - 马年春节假期楼市呈现典型的“假期模式”，重点21城新建商品住宅共网签成交10万平米，相比去年春节假期日均成交量基本持平 [2] - 受节日返乡、出游及部分城市网签暂停更新等因素影响，重点城市新房及二手房网签成交量均处于季节性低位 [2] 政策环境与市场支持举措 - 春节假期前夕，全国多地密集出台新一轮房地产市场优化政策，包括公积金贷款额度提升、购房补贴发放、信贷条件放宽等，以降低居民置业门槛、稳定市场预期 [3] - 2月25日，上海发出楼市新政，宣布进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策，其中非本市户籍居民家庭或成年单身人士在沪缴纳社保或个税满3年及以上，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 2月中旬，浙江、湖北、宁波、南京、惠州等多个省市启动“返乡置业”专项活动，政策红利与房企优惠形成叠加效应 [3] 房企营销策略与市场活动 - 春节期间，部分房企主动“抢跑”楼市复苏周期，多地楼盘开启“春节不打烊”模式，通过多元化促销举措提前锁定置业需求 [2] - 宁波于2月12日至2月28日期间开展新春置业季商品房促销活动，集结全市71个优质楼盘 [3] - 南京市在春节期间组织105个在售新建商品住房项目售楼处开展“春节不打烊”活动，推出新春专属认购礼包、限时特惠房源等惠民举措 [3][4] - 上海头部房企促销力度突出，华润置地澐启滨江项目准备丰厚新春置业礼包，保利发展在全国启动“2026新春购房节”，其上海项目保利虹桥和颂·西岸推出“新春六大福利”，其中5000元定金可膨胀抵3万元 [4] - 北京市场活跃，如北京龙湖・观萃项目进行全天候滚动直播，中铁建北京－花语璟云项目推出情人节特惠房源及新春“一口价”好房等 [5] 二手房市场动态 - 由于今年春节假期时间靠后，部分教育刚需购房者开始提前出手，带动假期后半段二手房带看量有所回升 [5] - 上海二手房市场出现积极迹象，不少中介门店初四开门值班，客户带看比往年早，市场情绪不断升温 [5] - 1月二手房市场的筑底企稳、经纪行业的修复回暖、购房者对二手房的高关注度，为春节楼市的活跃度提供了基本面支撑 [6] 城市表现与市场分化 - 城市分化特征明显，但整体复苏态势已现端倪 [5] - 上海在节前政策利好及房企大力度促销下，新房网签量较去年春节增幅较大 [5] - 北京核心区优质项目保持较高热度，整体表现平稳 [5] - 二线城市中，成都、苏州、宁波假期期间加大促销力度，改善型项目到访量提升，但冷热分化明显，南宁、青岛在低基数影响下同比增幅较高 [5] 返乡置业需求分析 - 多重因素推动返乡置业需求释放，包括假期较长、回乡人员增多、部分人员计划在乡村或县域二次就业或创业 [6] - 目前三、四线城市房价跌幅明显低于一、二线甚至开始止跌，供应量较小，房价较低带动了置业需求 [6] 市场展望与未来预期 - 春节之后，核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情，假期积压需求有望逐步释放 [2] - 随着开发商新年业绩任务开启，预计3月份各大开发商将推出高性价比产品和促销政策，各地方政府预期目标较高，预计也会推出促销售政策，3月份楼市成交有望迎来一个小高潮 [7] - 对于2026年上半年，房地产政策大方向仍将以稳市场、稳预期为核心，延续因城施策、供需两端精准发力的思路 [7] - 一季度市场是关键，春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是关注重点 [7] - 随着市场进入“两会时间”，政策关注点短期聚焦“控增量、去库存、优供给”具体举措落地，中长期需关注《“十五五”规划纲要》全文发布对房地产高质量发展的总体定调 [6]