上海房地产新政核心内容 - 2026年2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，打响了新年救市第一枪[2][3] - 非户籍居民在外环内购房的社保或个税年限要求从3年降至1年[3] - 非户籍居民在沪缴纳社保或个税满3年，可在原限购基础上于外环内增购1套住房[3] - 持有上海居住证满5年（无需社保或户籍）可在全市范围内购买1套住房[4] - 非户籍居民在上海缴纳1年社保或个税，即可在外环外不限套数购买住房[5] - 提高住房公积金最高贷款额度，家庭额度从160万元提高至240万元，叠加多子女、购买绿色建筑等因素最高可达324万元，第二套住房贷款额度也相应提高[5] - 上海户籍居民家庭中，成年子女购买唯一住房且符合特定条件的，暂免征收个人住房房产税[5] 2025年房地产市场关键数据 - 2025年全国住户贷款增加4417亿元，其中短期贷款减少8351亿元，中长期贷款（主要为房贷）增加1.28万亿元[9][10] - 2025年反映房贷的中长期贷款增加额（1.28万亿元）相较于2024年的2.25万亿元出现大幅下降[11] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%[14] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%[14] - 2025年上海房地产开发投资下降3.1%，商品房销售面积下降4.6%，其中住宅销售面积下降9.7%[16] 判断市场底部的核心指标分析 - 租金回报率：2025年前后，全国百城住宅租金回报率约2.3%，一线城市低于2%，虽较前期低点修复，但仍显著低于纽约、东京、伦敦等国际都市约4%的水平[21] - 房价收入比：全国重点城市房价收入比已从高位回落，全国平均水平约为10倍，但仍高于发达经济体普遍的5-7倍水平[24] - 新房去化周期：全国新房去化周期依然偏长，健康区间通常为12-18个月，而过去几年曾高达20个月以上[29] 2026年市场趋势与底部判断 - 文章核心观点认为，2026年将是房地产“疯狂救市之年”[7] - 市场真正触底需同时满足三个条件：租金回报率改善、房价收入比回落至可激活需求的区间、新房去化周期回归健康水平[30] - 全国意义上的市场“确认底部”，更可能出现在2026年下半年到2027年之间[31] - 市场不会以“暴涨”方式见底，而是以成交恢复、指标改善、预期修复的方式形成[36] 不同城市市场分化展望 - 北京、上海：需求韧性强，价格下跌空间有限，但修复节奏不会太快，筑底更可能在2026年之后逐步完成[33] - 深圳、广州：因人口结构年轻、产业活力强，去化周期调整更快，可能在2026年前后率先进入“底部右侧”[33] - 杭州、成都等新一线城市：人口净流入明确，在控制供给后，指标修复弹性大，存在2025年底至2026年间率先阶段性见底的可能[33] - 多数三四线城市：人口持续减少，房产已失去金融属性，成为纯消费品[34]