“沪七条”新政核心内容 - 上海市五部门于2月25日联合印发新政，从限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善三方面推出7项具体措施，自2026年2月26日起施行[1][4] - 新政核心是支持刚性和改善性住房需求，标志着上海楼市调控进入全域优化新阶段，旨在将更多长期在沪人群纳入合理购房通道[4][8] 限购政策调整要点 - 非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税年限要求从3年缩短至连续满1年[5] - 社保或个税连续缴纳满3年的非沪籍居民，可在原限购基础上于外环内增购1套住房，即外环内限购套数提升至2套[5] - 持《上海市居住证》满5年的非沪籍居民，无需提供社保或个税证明即可在全市限购2套住房[1][5] - 分析人士估算，外环内购房社保年限从3年降至1年，粗略估计可增加购房潜力人群至少9万人[5] - 政策演变自2011年限购开始，历经2016年加码、2019年分区试点放松、2024年外环外“3改1”，此次将1年社保门槛延伸至外环内并放开多套限制，宽松力度持续加码[6] 公积金政策优化要点 - 首套住房公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至240万元，增幅达50%[6] - 政策叠加多子女家庭20%上浮与绿色建筑15%上浮，家庭最高贷款额度可达324万元，创上海公积金贷款额度新高[6] - 二套住房公积金贷款最高额度也同步上调[6] - 已结清公积金贷款、上海市无房或仅有1套住房的家庭，再次购房可申请公积金贷款，打破了此前的“认贷”限制[7] - 多子女家庭的公积金支持范围从首套房拓展至二套房，贷款额度最高可上浮20%[7] 房产税政策完善要点 - 自2026年1月1日起，上海户籍成年子女新购或置换住房属于家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税[7] - 未成年时已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的成年子女，在新购或置换住房后仍为家庭唯一住房的，同样享受免税政策[7] - 符合条件者从认定次月起调整纳税，并可退还2026年1月1日以后多缴纳的税款，以降低户籍家庭置换成本[7] 市场近期表现与反应 - 受新政消息影响，A股和港股房地产板块表现强劲[1][3] - A股市场方面，我爱我家、华联控股、城投控股涨停，珠江股份、特发服务、京投发展等上涨超过5%[1] - 港股房地产板块同步走强，贝壳-W盘中涨幅一度超10%，碧桂园一度涨超8%，绿城中国一度涨超5%[3] - 自2025年11月以来，上海存量房交易已连续3个月保持在2万套以上的活跃水平[9] - 2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，同比增长26.69%，工作日日均网签量保持在500套以上[9] - 2026年春节假期（9天）内，上海新建商品住宅成交4844平方米，比去年春节假期（7天）提高193.22%[9] - 上海二手房挂牌总量持续缩水，去化周期缩减至约4个月，部分热门区域出现跳价成交现象[9][10] - 2026年1月，上海二手住宅价格环比下降0.4%，降幅较上月收窄，市场筑底企稳态势明显[11] 行业分析与展望 - 分析认为新政覆盖面扩大，灵活运用多项政策工具，降低购房成本的同时满足多样需求[4] - 新政以梯度松绑、分区施策为核心，大幅降低新市民与刚需购房门槛，同步激活改善置换，形成“资格+资金+成本”的组合发力[8] - 政策不仅利好新房市场，对以存量为主的二手房市场影响更大，当前上海新房和二手房比例达到1比5[10] - 随着限购门槛降低、信贷成本下降与税费减免政策落地，被压抑的购房需求将逐步释放[10] - 业内预计新政将进一步巩固上海楼市回暖势头，3-4月“小阳春”行情的确定性正在增强，市场将呈现“成交量先行复苏，价格结构性分化”的特征[10][11] - 上海楼市的稳定表现，将为全国市场注入更多信心[11]