政策核心内容 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行，市场反应强烈，被认为将释放购买力、提振信心并打开置业窗口 [1] - 政策旨在针对刚需、改善、置换三类真实需求进行精准赋能，预计将直接带动这三类核心合理需求释放，有效激活新房和二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升 [1] 限购政策调整 - 非本市户籍居民购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限从原规定大幅缩短至购房之日前连续缴纳满1年及以上 [2] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非本市户籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，且无需提供社保或个税证明 [2] - 具体执行标准为：非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上，外环外购房不限套数，外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，外环内限购2套；持居住证满5年及以上，全市限购1套 [2] 住房公积金政策优化 - 购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [3] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮35%政策后，本市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [3] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高 [3] - 已使用过公积金贷款但家庭在本市无房或仅有一套住房且已结清贷款的，再次购房时可申请公积金贷款 [3] - 公积金贷款支持政策适用范围从首套住房拓展至第二套住房，多子女家庭购买第二套住房的最高贷款额度可在本市最高额度基础上再上浮20% [3] - 政策优化被视为提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击改善置换痛点，与“卖旧买新”核心需求高度契合 [3] - 政策调整旨在适配上海高总价特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力，并精准匹配多子女家庭的居住升级需求 [4] 个人住房房产税调整 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，成年子女购买属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [5] - 具体适用于购房人于未成年时或在本市房产税试点前已与父母、祖父母等共同拥有住房，之后新购或置换的住房仍为其家庭唯一住房的情况 [5] - 家庭住房情况变化后符合条件者，可重新申报认定并调整纳税，并可退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [5] - 此政策是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，旨在精准缓解置业税费顾虑，鼓励合理置换并推动二手房市场房源流通性提升 [5] 市场现状与政策影响 - 2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达到98.75天，显示流动性压力显著 [3] - 2025年上海新房找房热度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放 [4] - 2025年上海二手房成交占比达65%以上，已成为市场成交主力 [5] - 公积金与房产税政策的优化，预计将有效提升改善家庭购房能力，推动二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能 [4][5]