新政核心观点 - 上海发布楼市新政，旨在通过调减限购、优化公积金贷款、完善房产税三个维度协同发力以稳定市场，政策重点在于激活非沪籍潜在购房者 [1] - 新政自2026年2月26日起施行，针对刚需、改善、置换三类真实需求进行精准赋能，预计将直接带动需求释放，激活新房和二手房交易活力，缓解二手房流动性压力 [1][3] 限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上 [5] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [5] - 政策调整后，非沪籍居民缴纳社保/个税满1年可于外环内限购1套，满3年可于外环内限购2套 [5][6] - 激活非沪籍购房者是政策重点，旨在消化二手房库存、稳定价格并促进“卖旧买新”的循环 [6] - 非沪籍人群规模大，2024年为983.49万人，占常住人口约40%，且购房意愿高，对成本和门槛敏感 [7] - 2025年12月至2026年1月，非沪籍购房占比约40%至45% [7] - 上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，但挂牌量仅同比微增1.72%，显示刚需首置需求受限于门槛 [7] 公积金贷款优化 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [10] - 购买第二套住房的公积金贷款最高额度从130万元提高至200万元 [10] - 个人购买首套住房最高贷款额从80万元提至120万元，二套从65万元提至100万元 [10] - 叠加多子女家庭（上浮20%）和购买绿色建筑（上浮15%）政策，首套住房家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [10] - 多子女家庭购买第二套住房也可享受最高贷款额度上浮20%的支持 [11] - 已使用过公积金贷款但已结清且家庭住房不超过1套的，再次购房时可申请公积金贷款 [11] - 公积金政策力度大，最高324万元的额度可覆盖上海65%的300万元以下二手房，降低刚需和刚改家庭的首付和月供压力 [11][12] - 2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，新房找房热度同比下降12%，改善需求因支付能力受限 [12] 房产税政策完善（支持沪籍居民） - 自2026年1月1日起，本市户籍居民家庭中的成年子女，若新购或置换的住房属于其家庭唯一住房，可暂免征收个人住房房产税 [14] - 此政策适用于子女成年后购房，且需满足该住房是除与父母、（外）祖父母共同拥有住房外的唯一住房 [14] - 政策旨在激活沪籍家庭为子女购房的潜在需求，鼓励合理置换，提升二手房房源流通性 [14][16] - 2024年上海户籍家庭住房自有率约为68%—70%，上海居民年人均可支配收入为91987元，消费力强 [14] - 2025年上海二手房成交占比已达65%以上，沪籍家庭是本地置业主力，其改善置换需求是推动市场循环的关键 [16]