政策核心内容 - 上海五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行，市场反应强烈，被认为将释放购买力、提振信心并打开置业窗口 [1] - 政策旨在精准赋能刚需、改善、置换三类真实需求，预计直接带动新市民外环内首置、在沪人群外环内改善增购、沪籍家庭置换升级三大需求释放，从而激活新房与二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升 [1] 限购政策调整 - 非本市户籍居民购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限从原规定大幅缩短至购房之日前连续缴纳满1年及以上 [2] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非户籍居民，可在现有限购政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，且无需提供社保或个税证明 [2] - 根据新规，非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上，外环外购房不限套数，外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，外环内限购2套；持居住证满5年及以上，全市限购1套 [2] 住房公积金政策优化 - 购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高上浮35%的政策，家庭贷款最高额度可达324万元，购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [3] - 已使用过公积金贷款但本市无房或仅有一套住房且已结清贷款的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [3] - 公积金贷款支持政策适用范围从首套住房拓展至第二套住房，多子女家庭购买第二套住房的最高贷款额度可在本市最高额度基础上再上浮20% [3] - 政策优化被视为提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击改善置换痛点，与“卖旧买新”需求高度契合，旨在缓解二手房流动性压力（2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%至98.75天）并释放因支付能力和贷款限制受抑的改善需求（2025年新房找房热度同比下降12.0%） [3][4] - 首套公积金贷款额度提升及多子女家庭二套额度上浮政策，适配上海高总价特征，旨在降低刚需与改善家庭的首付和月供压力，精准匹配多子女家庭居住升级需求，预计将提升改善家庭购房能力，推动二手房流通性提升，并带动新房市场改善需求释放 [4] 个人住房房产税调整 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，子女成年后所购住房属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税，具体适用于购房人未成年时或在本市房产税试点前已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，之后新购或置换的住房仍为其家庭唯一住房（除上述共同拥有住房外）的情况 [5] - 家庭住房情况变化后符合上述条件的，可重新申报认定，并从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并可退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [5] - 该政策是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，旨在精准缓解置业税费顾虑，鼓励合理置换，推动二手房市场房源流通性提升（2025年上海二手房成交占比65%以上） [5]