政策发布与核心目标 - 上海市于2月25日发布优化调整房地产政策的通知（“沪七条”），成为马年春节后首个优化楼市政策的一线城市 [3][4] - 政策核心目标是服务宜居安居，促进职住平衡，满足居民合理住房需求，发挥公积金支持住房消费作用，促进房地产市场平稳健康发展 [4] - 业内人士认为政策具有精准、系统、兼顾稳楼市与惠民生的特点，预计将促进上海楼市向好发展，形成“资格+资金+成本”的组合效应 [4][9] 购房资格门槛调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限从连续缴纳满3年及以上缩短为满1年及以上 [5] - 在沪缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在现有住房限购基础上，于外环内增购1套住房 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在全市限购1套住房，无须提供社保或个税证明 [5] - 非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上，可在上海外环外购房不限套数，外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，外环内限购2套 [5] 住房公积金政策优化 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [7] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [7] - 购买第二套住房的公积金贷款最高额度也相应提高 [7] - 落实公积金贷款“认房不认贷”，对于已使用过公积金贷款但当前在上海无房或仅有1套住房且贷款已结清的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [7] - 多子女家庭购买第二套住房，公积金最高贷款额度在基础上可再上浮20% [7] 个人住房房产税调整 - 自2026年1月1日起，沪籍居民家庭中的子女成年后，若其购买的住房属于该成年子女家庭的唯一住房，暂免征收个人住房房产税 [8] - 具体针对购房人于未成年时已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，之后在上海新购或置换的住房若仍为成年子女家庭唯一住房（除上述共同拥有住房外），可暂免征税 [8] - 符合条件者可申请重新认定并退税，退还2026年1月1日后多缴纳的税款 [8] 市场影响与预期 - 政策被认为大幅降低了新市民与刚需群体购房门槛，同步激活改善置换需求，预计市场将迎来量升价稳、结构优化的修复窗口 [9] - 政策实施预计将对新房市场带来积极影响，尤其年轻购房群体看重住房品质 [9] - 政策叠加上海既有宽松政策，预计将促进各类购房需求在“小阳春”关键时间点进一步释放，并与全年去库存工作结合，带动一二手房置换链条更加顺畅 [9]