政策核心内容 - 上海于2026年2月26日起实施两项房地产优化政策，围绕限购、公积金贷款、房产税三方面进行调整，旨在支持刚性和改善性住房需求 [1] 公积金贷款政策调整要点 - 家庭购买首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，以降低购房者首付压力和还贷成本 [2] - 多子女家庭购买首套及第二套住房，公积金最高贷款额度可上浮20% [2] - 购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15% [2] - 同时符合多子女家庭和购买绿色建筑两种情形，公积金最高贷款额度上浮比例可叠加计算至35% [2] - 叠加优惠政策后，上海公积金个人贷款最高额度可达324万元，为全国领先水平 [2] - 新政将公积金使用次数与实际拥有套数结合，支持居民持续改善家庭住房情况 [2] - 政策调整涵盖了刚需与改善群体，其中刚需和刚改群体对公积金依赖度较高，最为受益 [3] - 由于刚需和刚改群体购买二手房数量超过新房，预计政策对二手房市场影响更为明显 [3] 政策定位与战略意义 - 公积金制度定位正从单一的住房金融工具向综合性民生保障平台演变 [3] - 新政将支持范围从首套拓展至改善型需求，并与国家鼓励生育的人口政策形成协同 [3] - 购买绿色建筑可获额度上浮，意味着公积金正成为推动建筑产业升级的政策杠杆，引导市场向“住好房”转型 [3] - 上海新政释放明确信号：一线城市正从“保刚需”向“促改善”纵深推进，政策工具箱转向系统化集成 [4] - 全国领先的贷款额度标准直接回应了上海高房价下改善型需求的支付痛点 [4] - 新政非单一提高额度，而是将限购松绑、贷款提额、税费优惠、绿色激励、多子女支持等多重工具组合发力，形成系统化政策包 [6] - 作为一线城市标杆，上海此次公积金新政对全国具有重要示范意义，展示了“综合施策、精准赋能”的调控思路 [6] 行业改革背景与趋势 - 2025年年底的中央经济工作会议首次单独点名“深化住房公积金制度改革”，随后全国住房城乡建设工作会议提及公积金7次 [5] - 公积金政策改革是持续推进的过程，各地正加大公积金应用范围，如支持提取用于物业费、购买二手房付首付、加装电梯及老旧小区改造等 [5] - 官媒倡导公积金需要进一步改革，当前各地陆续推动公积金制度改革与当前楼市发展阶段及面临的问题相关 [6] - 全国公积金缴存余额从2016年的4.56万亿元增长至2024年年底的10.9万亿元，大量资金沉淀被视为资源浪费，若有效利用将对提振住房需求有很大帮助 [6] - 随着商业贷款利率持续下调，公积金贷款优势逐渐变小，尤其在二套改善住房方面，部分地方二套公积金利率甚至超过商业贷款，且部分政策忽略了持续改善需求 [6] - 各地公积金政策已进入新一轮统一优化周期，后续需结合“三孩政策”、绿色建筑、二手房流通等相关政策，提升政策协同效应 [7]