春节楼市成交数据对比 - 2026年春节（初一到初六）北京绿中介实时成交量分别为3、12、17、25、23、29套[1] - 2025年同期成交量分别为2、2、2、4、7、8套，2026年成交量呈现数倍增长[1] - 2026年初四到初六成交量（25、23、29套）与2023年同期（19、26、38套）基本处于同一水平，2023年数据甚至略高[2] 楼市预期与基本面分析 - 2023年春节后楼市预期急升与小阳春后，市场开启下行趋势，表明预期不能单独决定房价，需与基本面结合[3] - 当前分析将从货币层面探讨楼市基本面[4] 货币总量变化与房价对比 - 以北京、上海为例，房价基本回到2016年水平[5] - 货币层面，M2从2016年二季度末的149万亿元增长至2025年12月底的340万亿元[5] - M2总量增加191万亿元，增幅达128%[6] 对“货币超发推高房价”逻辑的剖析 - 文章结论指出，“货币超发导致房价上涨”是伪逻辑[7] - “货币超发”的本质是过多货币追逐有限商品[12] - 现代货币体系通过制度保证货币与商品的平衡，核心在于货币与债务的同生同灭[14] - 居民或企业通过贷款创造货币时，同时承担偿还债务的硬约束，迫使其通过劳动创造商品或服务，从而为创造的货币提供了对应的“锚”，因此这部分货币创造不存在超发[15][16][17][18] - 政府部门债务理论上可能造成货币超发，但制度设计（如央行不得从一级市场直接购买国债）限制了这种可能[20][21] 近十年货币增长结构分析 - 近十年M2增长总额为191万亿元[22] - 央行资产负债表（扩表）从28.9万亿元增长至39.9万亿元，增加11万亿元，仅占M2增长总量的5.76%[23][24] - 企业和居民贷款从100万亿元增长至268万亿元，增加168万亿元，占M2增长总额的88%[24][26] - 由于绝大部分货币增长源于居民和企业贷款，而这部分货币有对应的商品或服务作为锚，因此近十年不存在货币超发[26] 房价波动的核心驱动因素 - 房价上涨的真相是周期现象，而非货币超发[27] - 单个买家借款买房和还款的过程会创造周期，但社会整体借贷和还款行为的期限错配会形成宏观周期[27] - 人口周期（如85-90年出生高峰人群的借贷行为）和群体性投机行为（如相信“货币超发”逻辑而加杠杆）是形成步调一致的期限错配的方式[30][31] - 通过周期谋利的关键在于时点选择：在他人扩表（增加负债）之前扩表是抄底，之后则是接盘；在他人缩表（减少负债）之前缩表是高位套现，之后则是贱卖资产[32][33] 当前居民贷款与楼市基本面 - 直接影响房价的居民新增贷款数据，2026年1月为4565亿元，与2025年1月近似，处于近十年（除2023年1月疫情特殊影响外）的最低水平[35] - 从居民贷款角度看，支撑房价上涨的基本面证据依然不足[35] - 居民贷款同比增速也处于低位[37] 核心结论总结 - 尽管房价回到2016年水平且M2增长128%，但由于货币增长的88%由居民和企业自发贷款构成，因此不存在货币超发[35] - 居民和企业的自发贷款从制度上确保了新增货币有对应的商品锚，因此这部分货币有实际产能支撑[35] - 与房价直接相关的居民新增贷款数据处于近十年低位，基本面角度支撑房价上涨的证据不足[35] - 当前楼市预期已改善（证据为节前房价看跌/看涨比持续下行），但基本面上未看到改善迹象，支撑房价反转的证据依然不足[37]