政策核心 - 上海市五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，内容涉及调减限购、优化公积金贷款及完善房产税政策 [1] - 新政自2026年2月26日起施行，其中部分条款（如房产税）自2026年1月1日起执行 [1][5] - 政策旨在精准释放需求、支持改善置换、加速市场循环，并巩固楼市稳中向好态势 [3][5][6] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限从原规定缩短至购房之日前连续缴纳满1年及以上 [2] - 在沪缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 持上海市居住证满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在上海全市范围内限购1套住房 [2] - 分析师认为，调减外环内非沪籍购房社保年限至1年，精准释放了非沪籍居民的中高端改善需求 [3] - 社保满3年可外环内增购1套的政策，为符合条件的家庭提供了“先买后卖”或直接购买第二套的灵活操作空间 [3] - 覆盖持居住证满5年但未缴纳社保的城市基础服务人员，支持其置业，体现了政策温度 [3] 住房公积金贷款政策优化 - 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [4] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [4] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高，多子女家庭购买第二套住房的最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上再上浮20% [4] - 优化贷款套数认定，实行“认房不认贷”：对于已使用过公积金贷款但在上海无住房或仅有1套住房，且当前公积金贷款已结清的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [4] - 新政前，公积金贷款次数满两次后不予办理贷款，新政后放宽此限制，促进更多住房置换家庭获得公积金贷款支持 [4] 个人住房房产税政策完善 - 自2026年1月1日起，对上海户籍居民家庭中的子女成年后，所购住房若属于该成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [5] - 具体适用情况为：购房人未成年时（或在上海房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，之后在上海新购或置换住房，若该新购或置换住房仍属于该成年子女家庭唯一住房（除上述共同拥有住房外），则暂免征收房产税 [5] - 新政前，沪籍家庭子女成年后首次购房不征房产税，但置换时会涉及该税种；新政后置换后若属唯一住房则不再征收，体现了对改善需求的支持 [5] 政策影响与市场展望 - 政策设计兼顾稳市与民生，通过梯度松绑让刚需与改善需求同步受益 [5] - 政策预计将加速二手房与新房市场的联动循环，同时坚守“房住不炒”底线 [5] - 市场预计将迎来结构优化的修复窗口，上海房地产市场将更快回归平稳健康运行轨道 [5] - 此次政策是上海近年来多轮房地产优化政策的延续，综合性强，涉及限购、土地、金融、财税等多领域，发挥了“组合拳”效应 [6] - 新政在持续降低购房成本的同时，将进一步促进住房消费需求释放和供求关系平衡 [6]