核心观点 2025年是Global Net Lease (GNL)的转型之年，公司通过积极出售非核心资产、大幅降低杠杆、改善信用状况和提升运营效率，超额完成了全年AFFO指引，并为2026年专注于减少办公楼敞口和进行增值资本再配置的战略奠定了基础[1][2][3] 2025财年财务与运营业绩总结 - 收入与盈利：2025年第四季度收入为1.17亿美元，低于2024年同期的1.378亿美元，主要受资产处置影响[2][5]。第四季度归属于普通股股东的净利润为3720万美元，而2024年同期为净亏损1750万美元，主要得益于出售迈凯轮园区带来的巨额收益[2][5]。全年调整后运营资金为2.21亿美元，合每股0.99美元，超过了0.95至0.97美元的修正后全年指引[2] - AFFO表现：2025年第四季度AFFO为4850万美元，合每股0.22美元，低于2024年同期的7830万美元（合每股0.34美元）[2][5] - 资产处置与收益：自2024年以来，战略处置计划下的销售额总计约34亿美元，加权平均租期为5.4年[2]。以2.5亿英镑（约合3.36亿美元）出售迈凯轮园区，现金资本化率为7.4%，较2021年4月的购买价高出约8000万英镑（约合1.08亿美元）[1][2] - 租赁活动：2025年租赁面积超过370万平方英尺，带来超过3390万美元的新直线租金[2]。2025年续租租金涨幅为12%，高于2024年的7%，加权平均续租期为6.5年[2] - 投资组合质量：2025年第四季度，66%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户，高于2024年第四季度的61%[2]。前十大租户中投资级租户比例提升至80%[2] 资产负债表与资本结构改善 - 去杠杆化：2025年净债务减少22亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从7.6倍改善至6.7倍[1][2]。截至2025年底，净债务为25亿美元[8] - 流动性增强：2025年第四季度流动性增至9.619亿美元，循环信贷额度容量增至15亿美元，而2024年第四季度分别为4.922亿美元和4.6亿美元[2][8] - 融资成本降低：完成18亿美元循环信贷额度再融资，利率利差立即降低35个基点[2]。2025年第四季度加权平均利率降至4.2%，低于2024年同期的4.8%[2]。利息覆盖率为2.9倍[9] - 债务结构：截至2025年底，固定利率债务（包括通过互换固定的浮动利率债务）占比为98%，高于2024年底的91%[9]。加权平均债务期限为3.0年[9] 股东回报与公司治理 - 股份回购：自2025年2月启动回购计划以来，以加权平均价7.88美元回购了1720万股普通股，总额为1.359亿美元[1][2]。其中包括2025年第四季度以3730万美元回购450万股，以及2026年第一季度以1590万美元回购180万股[2][14] - 信用评级提升：公司信用评级被惠誉评级上调至投资级BBB-，无担保票据也被标普全球评级上调至投资级BBB-[1][2] 投资组合构成与运营指标 - 投资组合概况：截至2025年12月31日，投资组合包括820处净租赁物业，约4100万平方英尺可出租面积，分布在10个国家和地区[6]。按年化直线租金计算，74%位于美国和加拿大，26%位于欧洲[7] - 业态构成：按年化直线租金计算，工业与配送占46%，零售占27%，办公楼占27%[7] - 租赁状况：出租率为97%，剩余加权平均租期为6.1年[7]。86%的投资组合包含基于年化直线租金的合同租金上涨条款[7] - 租金增长：加权平均年租金增长1.4%，此外还有19.6%的投资组合拥有与CPI挂钩的租约，历史上租金涨幅显著更高[2] 2026年战略展望与财务指引 - 战略重点：2026年战略将优先通过处置选定的办公楼资产来减少办公楼敞口，并将资本重新配置到增值的单租户工业和零售投资中，以增强盈利持久性和投资组合质量[1][3][4] - 财务指引：2026年全年AFFO每股指引为0.80至0.84美元，净债务与调整后EBITDA比率指引为6.5倍至6.9倍[4]。该指引假设总交易量（包括处置和收购）在2.5亿至3.5亿美元之间[4]