核心观点 - 上海等地的政策积极释放真实住房需求，有助于二手房市场止跌回稳 [1][8] - 商业不动产REITs的发展为房地产企业提供了全新的未来，并有助于盘活存量资产 [1][8] - 看好优秀房企的资产负债表修复前景 [1][8] 政策环境与市场影响 - 2026年2月25日，上海多部门联合印发通知，进一步调减住房限购、优化公积金贷款、完善房产税政策 [1][9] - 2025年8月至12月，京沪深等核心城市已多次放松房地产政策，北京于2025年12月24日再次放松限购 [1][9] - 上海将公积金贷款最高额度上调至240万元，叠加上浮政策最高可达324万元，贷款吸引力明显提升 [2][10] - 上海限购政策调整大幅降低了非沪籍居民的置业门槛，庞大的“新上海人”群体带来增量需求，有助于扭转二手房供给扩大的预期 [3][11] - 上海试点存量房收储工作，有助于消化存量房供给 [3][11] 住宅市场表现与展望 - 2026年年初至2月24日，跟踪的头部中介76城二手房交易套数同比增长7.2% [4][12] - 2026年春节以来（2月17日至2月24日），按农历年同期计算，76城二手房交易套数同比增长63.0% [4][12] - 预计2026年3月的存量房交易量仍将维持较高位置 [4][12] - 2026年1月，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，二手住宅价格环比下降0.4%，但二手房价环比降幅较2025年12月收窄0.2个百分点 [4][12] - 2026年2月第四周，全国房价月环比下降0.1%，但一线城市月环比增长0.3%，其中北京、上海、深圳分别环比变化0.2%、0.5%、0.2% [4][12] - 2025年深圳二手房成交价格中位数为334万元，个别月份接近300万元 [2][10] - 由于市场调整较为充分且政策态度积极，认为2026年住宅市场具备止跌回稳的基础 [4][12] 商业不动产与REITs进展 - REITs市场正在积极扩容，2026年1月至2月24日，商业不动产REITs共申报12单 [5][13] - 申报的12单REITs预计募集资金规模约417亿元，涉及不动产项目估值约424亿元 [5][13] - 申报项目中，规模最大的拟募集74.7亿元，最小的拟募集13.2亿元，平均规模为32.1亿元 [5][13] - 剔除原始权益人拟认购份额后，向市场发行的募集资金规模约304亿元；若按20%溢价发行，募资规模可达约365亿元 [5][13] - 商业不动产REITs的推广激励机构投资者参与存量资产盘活，并促使房地产企业投身于存量资产的提质增效 [5][13]