昆明楼市春节假期市场表现 - 2026年2月9日至22日期间，昆明楼市整体呈现量价齐跌态势 供应面积约0.57万平方米，环比下跌28% 成交面积约1万平方米，环比下跌84% 成交均价约11286元/平方米，环比下跌8% [1] - 春节假期（具体日期未明确）住宅备案共计27套，约0.33万平方米，同比上涨54%，为近五年成交最好的一年 成交均价约11651元/平方米，同比微涨1% [1][6] - 市场热度集中于五华、官渡、盘龙三区 官渡区成交8套领跑 [9] 新旧规住宅项目分化显著 - 新规住宅成交量占总成交量达3成，备案8套，占比30% 新规项目成交均价约14152元/平方米，旧规项目成交均价约10543元/平方米，两者相差约2600元/平方米 [1][9] - 新规住宅项目无额外优惠，变化不大 旧规项目中，绿城、大华、保利、万科、华发、金地等房企针对省外及地州客户推出专属2%额外折扣 [13] - 旧规项目备案集中华发书香云海、大华公园天下等高性价比书包房项目 大华公园天下项目额外叠加赠送车位及物业费，让利幅度突出 [9][13] 项目销售结构：高端改善与高性价比并存 - 邦泰·观云以约0.12亿元的销售金额位居商品住宅销售金额榜首 成交4套，成交均价高达19380元/平方米，套均价约287万/套 [1] - 信达万科·京江隐翠、华润中心、龙江金茂府三个高端改善型楼盘均销售约0.06亿元，成为销售金额榜单主力 成交均价分别约为16370元/平方米、13348元/平方米、14835元/平方米 [1] - 揽湖半山因工程抵款房集中备案，成为商品住宅套数榜首，成交10套，但成交均价仅约5000元/平方米，套均价约51万/套 [3] - 上榜热销项目多为学区盘、新规楼盘，签约名校的影响力持续 大华·锦绣麓城以约0.06亿元销售金额、5套成交拿下双榜第三 [1][3] 购房门槛与产品偏好变化 - 春节假期整体购房套均价约141万元，同比跌幅达15% [11] - 呈贡马金铺片区的邦泰花园城项目以低单价低总价带动，整体套均价仅为65万元，带动春节假期买房门槛下滑 [9] - 官渡、盘龙、西山几区套均价集中在130-140万/套之间，购房者更青睐品质首置/刚改产品 五华区因高端改善项目带动，套均价达239万/套，领跑主城五区 [9] - 刚改类、教育置业类产品最受欢迎，单价与户均面积集中在115平方米以下 [11] 土地市场与未来供应 - 昆明主城供应两宗宅地，均为小体量低容积优质宅地，无土地成交 [3] - 一宗位于呈贡斗南板块，为KCC2025-2号地块，面积约25.89亩，紧邻地铁4号线梅子村站，处于多家房企重仓区域 [3][5] - 另一宗位于西山区双塔板块，为KCXS2016-4号地块，面积约39.6亩，土地竞得人须承担不少于3500平方米的综合公共服务设施建设任务 该地块原为复地云极项目商业地块，于去年11月改为住宅地块并于2月13日重新挂拍 [5][6] 市场趋势总结 - 昆明楼市供给需求仍处于低位企稳态势，高性价比书包房依旧是市场主力军 [13] - 随着新规住宅项目持续发力，旧规项目打折促销快速走量已是不争事实 2026年，新旧规项目将从产品到价格等多方面持续分化 [13] - 2024年的市场小高峰更多归因于昆明一年级新生入学小高潮带来的学区房需求 [11]