地块基本信息 - 深圳罗湖区笋岗街道挂牌两宗组合地块 为2026年全市首个住宅地块 也是罗湖区近十年来首次公开出让的纯居住用地 [1] - 地块起拍总价为8.69亿元 将于3月20日正式竞拍 [1] - 两宗地为H302-0107与H302-0108 采用居住用地加轨道交通用地组合出让 位于笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧 [2] - H302-0107宗地为二类居住用地 土地面积12125.37平方米 总建筑面积38738平方米 容积率3.2 建筑限高100米 [2][3] - H302-0108宗地为轨道交通用地 总建筑面积6643.44平方米 包含地下一层投影面积4416.43平方米和地下二层投影面积2227.01平方米 [3] 地块规划与特点 - 项目建成后将提供商品住宅约37488平方米 并配建3班制幼儿园、社区体育活动场地等公共配套 需无偿移交或24小时对公众开放 [4] - 地块已完成场地平整 达到净地出让条件 市场预计若顺利成交 最快可在2026年底达到预售条件 [4] - 容积率3.2在罗湖核心区属较低水平 意味着更低的楼层、更宽的楼间距 宜居属性突出 按常规层高计算项目最高约30层 [3] - 地块为双地铁上盖 需与地铁7号线及在建的17号线笋岗站做好衔接 周边紧邻万象食家、宝能环球汇等成熟商圈 并拥有洪湖公园生态资源 [5] - 地块学区划分为罗湖老牌名校桂园中学 教育资源稳定 [5] 市场背景与影响 - 罗湖区作为深圳最早建成区 早已进入存量开发阶段 新增宅地极度稀缺 近年来新房供应几乎全部依赖城市更新项目 [1][2] - 此次出让被业内视为“解渴式供应” 或对片区楼市格局及全市土拍预期产生重要影响 [1] - 目前地块周边在售新房均价约6.8万至7.3万元/平方米 对比22437元/平方米的起拍楼面价 具备明显开发价值 [7] 竞拍规则与潜在竞买方 - 出让文件要求 独立竞买人或联合竞买其中一方须具备国内地铁线路建设、运营、管理及上盖物业独立开发经验 [5] - 该门槛被业内解读为“定向条件” 具备地铁开发经验的深铁系企业成为最有可能参与并拿下该地块的主体 [5] - H302-0108宗地建成后不得转让 须配合地铁日常运营管理 [5]