香港财政预算案印花税调整与市场影响 - 香港财政司司长宣布将价值1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率从4.25%上调至6.5%，于2月26日起生效 [1] - 此项“能者多付”的措施预计仅影响全港约0.3%的住宅物业交易，每年可带来约10亿港元税收收入 [1] - 以一套1.5亿港元豪宅为例，印花税款将从637.5万港元增至975万港元，增幅超五成 [1] 国际投行与市场机构对楼市的乐观预测 - 高盛将2026年香港楼价升幅预测由5%调高至12%，主要因政府签证及移民政策带来新增居住需求、租金上涨及按揭利率回落 [2] - 摩根大通将2026年香港楼价升幅预测由5%-7%大幅上调至10%-15%，并预期2027年将进一步上升约5% [2] - 基于乐观判断，摩根大通将新鸿基地产评级上调至“增持”，给予目标价162港元，相当于资产净值折让20% [2] - 美联集团主席黄建业预计2026年全年楼价升10%，涨幅集中在中小型住宅和高级新楼，并预计2026年整体楼市成交将达8.5万宗 [2] 香港楼市交易数据与市场表现 - 2025年全年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创4年以来新高 [4] - 2025年住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上涨18.3%及14.4% [4] - 2025年底出现多宗大额豪宅交易，如太古地产以22亿港元售出深水湾两栋豪宅 [4] - 2026年1月香港一手市场逾亿元豪宅成交达26宗，涉资超53亿港元，较去年同期涨近7倍，创下单月豪宅成交宗数历史新高 [5] - 2026年2月，中环半山豪宅项目雅盈峰单日售出5个单位，套现近亿港元 [5] 香港房价与租金指数走势 - 2026年1月私人住宅售价指数升至301.4，创19个月新高，月环比升0.5%，同比升4.9% [6] - 按面积划分，中小型单位楼价月环比升0.5%，大型单位（1076平方呎及以上）月环比升0.7% [6] - 2026年1月租金指数报201.1，再创新高，月环比升近0.3%，同比升4.3%，为连续第10个月上涨 [7] - 按面积划分，中小型单位租金月环比升0.2%，大型单位月环比升约0.4% [7] - 市场呈现“租价齐涨”局面，预计2026年租金全年上升5% [7] 政策背景与市场周期转换 - 2024年2月，香港特区政府宣布全面“撤辣”，撤销所有住宅物业需求管理措施 [7] - “撤辣”前税负沉重，非香港居民购买住宅需承担总计相当于房价30%的印花税 [7] - 当前对超级豪宅“精准加税”被视作在楼价回升背景下的顺势而为，旨在开源且将影响降至最低 [9] - 市场认为香港楼市正经历从“谷底反弹”到“扩张期”的完整周期转换 [10]