政策调整 - 香港政府于2月26日正式实施针对豪宅交易的印花税调整 价值超过1亿港元的住宅物业交易印花税从4.25%上调至6.5% [1] - 该政策源自2026—2027财政年度政府财政预算案 预计每年影响约0.3%的住宅物业交易 带来约10亿港元的税收收入 [1] 市场表现 - 2025年香港楼市显著复苏 全港私人住宅成交60346宗 增长近两成 [4] - 2025年1亿港元以上豪宅交易262宗 创历史新高 涉及金额超过531亿港元 增长22% [4] - 2025年新房是亿元豪宅交易主战场 成交179宗 占比近七成 [4] - 2026年1月豪宅市场势头持续 单月亿元以上新房成交26宗 涉及资金53亿港元 创单月历史新高 而去年同期仅成交3宗 涉资约4.6亿港元 [5] 市场驱动因素 - 2024年全面“撤辣”移除了针对非本地买家及公司买家的额外印花税 直接激活了高端住宅及豪宅交易 [5] - 香港豪宅市场价格较峰值下调约三成 叠加减息周期 为长线资金和自住用家提供了入市窗口 [5] - 股票市场回暖带来显著财富效应 2025年恒生指数累计上升27.8% 高净值人士金融资产改善 增强了配置房地产的能力与意愿 [5] 买家结构 - 内地买家已成为香港豪宅市场的核心力量 “撤辣”后其占比逐年提高 在新房市场成交中占比约七成 在亿级以上超级豪宅市场中占比更高 [6] - 内地买家主要分为四类：赴港工作的年轻高端人才、因子女教育需求置业的家庭、寻求多元发展的高净值人群、赴港开设公司或旗下企业在港上市的企业家 [6] - 内地买家在一手亿元豪宅中更倾向带装潢的样板房及新晋豪宅板块的大平层 在二手市场则青睐优质核心地段的物业 [6] - 2025年第四季度1亿元以上新房交易44宗 其中16宗由内地买家购入 涉资超26亿港元 追平2018年第二季记录 [9] 行业影响与预期 - 业内普遍认为印花税上调对豪宅市场整体冲击有限 上调幅度“温和” 且仅影响0.3%的大市成交量 [8] - 对于内地客或公司买家 调整后税率仍较“辣招”时期低近八成 预计今年逾亿元超级豪宅一手成交量仍会保持健康发展 [8] - 与伦敦、新加坡、温哥华等国际城市相比 加税后香港超级豪宅的整体税负仍具备竞争力 [8] - 在豪宅市场上升期 加税被视为政府对市场过热的适度调控 实际抑制效应有限 对超高净值买家而言 2.25个百分点的税率上调在总交易成本中占比微乎其微 [8] - 利率处于下行周期、人才引进持续释放需求、股市热度带来的财富效应是支撑今年豪宅市场成交量保持增长、价格稳中向好的三大因素 [9] - 行业预计今年一季度亿元以上新房成交将突破50宗 再创新高 豪宅将继续充当楼市火车头角色 [10] - 从豪宅购房者角度看 印花税上调带来的新增税收成本微不足道 房价的小幅上涨即可覆盖 该政策目标并非打压房地产市场 不会改变香港豪宅市场的长期复苏趋势 [10]