2025年度业绩总览 - 公司2025年总收入为555亿港元，同比下降7.6% [1] - 归母净利润为147亿港元，同比下降6.9%，低于彭博一致预期的159亿港元 [1] - 经常性业务利润为56.5亿港元，同比下降21.6% [1] - 物业发展业务利润为111亿港元，同比增长8.0% [1] - 投资物业录得公允价值计量亏损20.6亿港元，较2024年的17亿港元亏损有所扩大 [1] - 全年合计派发股息1.31港元，与上年持平，对应股息率为3.8% [1] 利润不及预期原因分析 - 经常性利润较机构预期低约10%，主要由于对杭州地铁一号线计提3.8亿港元减值以及对电影院历史租金宽减计提减值等一次性因素影响 [1] 香港车务运营表现 - 香港车务运营收入同比增长2.5%，但息税前利润亏损扩大至2.5亿港元 [2] - 亏损主要因员工成本增长5.8%、保养及相关工程成本增长5.6%、折旧增长2.5%，而收入未能覆盖成本增长 [2] - 2025/26年度公司冻结票价，本地铁路平均票价涨幅仅为1.7%，低于成本涨幅 [2] - 分线路收入表现：本地铁路同比增长1.2%，过境服务增长6.6%，高铁增长3.7%，机场快线增长6.4% [2] 车站商务与物业租赁业务 - 香港车站商务业务息税前利润为36.6亿港元，同比下降3.0% [2] - 物业租赁及管理业务息税前利润为38.2亿港元，同比下降8.3% [2] - 下半年物业租赁业务息税前利润同比下滑14%，主要因对电影院租户历史租金宽减待摊计提一次性减值 [2] - 尽管香港零售业销货价值自去年5月起同比转正，但车站与商场的新订租金仍分别下滑8.5%和9.5% [2] - 投资物业公允价值损失20.6亿港元，约占2024年投资物业净值的2% [2] 物业发展业务 - 物业发展业务净利润同比增长8.0%至111亿港元，主要来自日出康城第12期、何文田站第1&2期、港岛南岸第3&5期的贡献 [2] - 2026年结转高峰预计延续，主要项目包括日出康城第12&13期、港岛南岸第5&6期、油塘通风楼项目、大围站项目 [2] - 2027-28年可供结转的项目或将显著减少 [2] - 2025年新批出屯门第16区站第1期物业发展项目，2026年或将继续批出锦上路站第2期、屯门第16区站第2期 [2] - 2025年香港住宅市场触底回升，呈现量价齐升的复苏趋势，并在2026年延续，公司物业发展业务有望直接受益 [2] 机构盈利预测与估值调整 - 调整2026-27年归母净利润预测至197亿港元和121亿港元，调整幅度分别为-6%和+9%，并预计2028年归母净利润为120亿港元 [2] - 调整目标价至35.2港元，此前为29.9港元 [2] - 估值方法采用分部估值法：香港铁路基于DCF估值，投资物业基于资本化率估值，物业发展基于净资产值测算 [3] - 分部加总后折让10%，此前为20%，折让收窄主要考虑到香港住宅复苏趋势更为明确 [3]